成為省會強省時代，合肥需要配套的CBD。

合肥歷來是全省政治、經(jīng)濟、文化中心和區(qū)域金融中心。合肥特色建筑很多，但布局分散，缺乏一座能夠展示城市改革發(fā)展成果、代表崛起省會、長三角副總統(tǒng)的建筑。中心城市形象標(biāo)志性區(qū)域缺乏能夠承載其全省中心定位的平臺。

CBD是一個城市的野心

“想要看一個城市的發(fā)展水平，從城市寫字樓的發(fā)展水平就能一窺端倪?！?

一個城市寫字樓的變化，實際上是這個城市發(fā)展的體現(xiàn)。寫字樓早已成為一個城市發(fā)展的名片。

當(dāng)然，一個城市的形象和品位不是取決于幾棟建筑，而是取決于一個區(qū)域。這樣的區(qū)域稱為地標(biāo)區(qū)域。不斷“攀登”的寫字樓積累到一定程度，逐漸發(fā)展成為城市的商務(wù)區(qū)，也就是俗稱的CBD。

CBD是中央商務(wù)區(qū)的縮寫。城市中央商務(wù)區(qū)的概念是城市綜合經(jīng)濟活動的樞紐。這一概念起源于20世紀(jì)20年代，20世紀(jì)80年代進入中國。它很快成為許多城市青睞的新概念。從此，CBD建設(shè)與建設(shè)城市核心競爭力幾乎旗鼓相當(dāng)。

無論是經(jīng)常被引用的紐約曼哈頓、法國拉德芳斯、日本東京新宿、香港中環(huán)，還是北京著名的商業(yè)中心區(qū)、上海陸家嘴、廣州天河CBD，重慶解放。紀(jì)念碑上，深圳福田CBD“經(jīng)濟發(fā)展中心”一定是最重要的標(biāo)準(zhǔn)。全市最高水平的經(jīng)濟活動集中于此。這里是城市的零售商業(yè)中心和辦公中心，也是絕對繁華的區(qū)域。

CBD選擇標(biāo)準(zhǔn)

每個城市都在建設(shè)CBD，每個人都在呼喚CBD。

這是時代的沸點，也是人們對城市發(fā)展渴望的體現(xiàn)。

我想大家都能說出一堆合肥有多少個CBD，但恐怕大家很難回答到底有多少個。如果你在百度上輸入關(guān)鍵詞“合肥CBD”，你會看到天鵝湖CBD、中央公園CBD、環(huán)湖CBD、廬陽CBD、高新區(qū)CBD、東部新城CBD，甚至還有“個體工商戶”等CBD 前100 名。

東部新城規(guī)劃圖

因此，這里我們需要討論的是，在合肥如此眾多的CBD區(qū)域和板塊中，誰能扛起合肥這個崛起城市的CBD大旗。

說起合肥CBD，就不得不提環(huán)湖CBD。以恒大、萬達(dá)、寶能等為首的環(huán)湖CBD板塊曾一度規(guī)劃，這一度讓合肥看到了成為國家級CBD的希望。

然而，現(xiàn)實似乎還不夠樂觀。寶能城“七星遮月”高端寫字樓綜合體仍是一個大水坑、恒大中心停工、萬達(dá)集團大樓外立面……這些都讓合肥信心不足。濱湖核心區(qū)，原定為濱湖CBD，實際上只是名稱中的“核心”二字，而沒有核心實質(zhì)。

隨著環(huán)湖CBD種子選手高開低走，誰能成為合肥CBD王者？

這里我們就分析一二吧。

CBD的評價指標(biāo)有很多。由于很多數(shù)據(jù)和規(guī)劃并未公開，評估難度較大。作為一名“控臉”小編，我會簡化指標(biāo)，用大眾最關(guān)心的最外在的形象指標(biāo)來概括為三個字：高、大、帥。

“高”是指高層建筑密集，200米以上的高層建筑盡量布置在中央商務(wù)區(qū)；

“大”是指建設(shè)工程規(guī)模必須大；

“帥”是指建筑風(fēng)格要更加現(xiàn)代、多樣、高端。

用這三個指標(biāo)來衡量和評價“誰是合肥真正的CBD？”

CBD，誰將稱王？

1、天鵝湖CBD最成熟

這里是目前合肥市最成熟的CBD。隨著合肥千萬人口國際城市地位的確立，天鵝湖中央商務(wù)區(qū)作為城市的“大腦芯片”成為眾人矚目的焦點。優(yōu)美的環(huán)境、商業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、便捷的交通，再加上錦上添花的中心區(qū)位……天鵝湖是合肥都市圈的成熟制高點。

但天鵝湖周邊土地已完全開發(fā)完畢，規(guī)模也已基本定型，整體建筑較為普通（尤其是北岸和西岸）。與強省級教派中的佼佼者相比，還是差了一點點。未來想要保持合肥的聲譽，就看天鵝湖以東的十五里河地區(qū)商圈做得如何。

點評：《天鵝湖》開啟合肥“湖”時代。天鵝湖東北部的十五里河面積，決定了政務(wù)區(qū)CBD未來能走多遠(yuǎn)。

4星代表成熟度，3星代表潛力

2.最受期待的中央公園

在規(guī)劃之初，有一種說法是把中央公園比作紐約的中央公園。如果這種說法屬實，那么中央公園商務(wù)區(qū)作為安徽省的“城市客廳”，對于整個大合肥來說是名副其實的“城市品質(zhì)展示者”和“城市形象建設(shè)者”。

這一思想隨后體現(xiàn)為“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”的“三高”理念，落實到中央商務(wù)區(qū)從規(guī)劃、設(shè)計到建設(shè)、綠化的各個環(huán)節(jié)。

當(dāng)然，退一步考慮，即使從便利招商引資、直觀激發(fā)投資者信心的角度來看，合肥也需要首先打造“好看、有擔(dān)當(dāng)”的中央商務(wù)區(qū)，樹立合肥的創(chuàng)新氣質(zhì)和商業(yè)形象。盡快推出CBD。

誠然，中央行政區(qū)具有起點高、環(huán)境好、交通便利的優(yōu)勢。但除一線城市和區(qū)域中心城市外，其他城市的資源大多有限。從某種程度上來說，新城區(qū)是資源的轉(zhuǎn)移而不是增加。例如，當(dāng)新區(qū)建起新的銀行大樓時，老區(qū)的銀行大樓就會衰落。目前，合肥市大型企業(yè)和政府機構(gòu)的大部分資源已向政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)等新區(qū)轉(zhuǎn)移。未來中央公園還剩下多少資源，能否支撐起這個安徽會客廳，都值得懷疑。

點評：高起點、高規(guī)劃、環(huán)境好、交通便利、后發(fā)優(yōu)勢……是中央公園CBD的優(yōu)勢，但安徽省和合肥能提供多少資源還需要時間來證明。

成熟度1星，潛力5星

3、濱湖金融區(qū)（徽州大道沿線）最受歡迎區(qū)域

且不說濱湖新區(qū)的環(huán)境、交通等優(yōu)勢，濱湖新區(qū)還擁有全省最好的總部資源。截至目前，基地已吸引金融機構(gòu)總部級綜合基地16家、總分行級金融機構(gòu)27家、金融外包公司60余家入駐。此外，多家省級企業(yè)總部也相繼入駐賓湖。新區(qū)完全有能力打造媲美國內(nèi)二線城市的地標(biāo)建筑群。

不過濱湖的大部分建筑高度都在100米左右。再加上前商業(yè)區(qū)、后居住區(qū)的布局格局，濱湖新區(qū)已成為沒有“天際線”的“韭菜樓”集中地。

但徽州大道沿線（含瀘州大道段）可算是個例外。這里聚集了大型企業(yè)總部，還有各類辦公樓。是濱湖新區(qū)一道獨特的風(fēng)景。但高層建筑的密度和高度不足，BOX形狀的“平頭”建筑過多。此外，濱湖社區(qū)高度較高，寫字樓難以脫穎而出。這也導(dǎo)致該地區(qū)的高層建筑沒有達(dá)到應(yīng)有的水平。

點評：從廣闊的農(nóng)田到高樓大廈，徽州大道是合肥城市天際線一路向南延伸的縮影，城市新的中軸線也或?qū)⑿纬伞?

成熟度3 星潛力3 星

4、高新區(qū)舒溪湖（望江西路沿線）最具活力

合肥高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、稅收貢獻、知識創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展能力均在全國高新區(qū)中名列前茅，代表了合肥工業(yè)的高端水平。

高新區(qū)望江西路、熟溪湖成為合肥西部寫字樓最集中的區(qū)域。科大訊飛、美亞光電、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園總部集群初步形成“望江西路、舒溪湖”帶狀科技金融聚集區(qū)。再加上中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)新校區(qū)、量子國家實驗室、中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)高級研究院等超級項目的支持，足以讓高——科技區(qū)在合肥眾多CBD中更具吸引力。

在國家綜合科學(xué)中心建設(shè)如火如荼、長三角一體化加速推進的背景下，眾多知名企業(yè)的集體入駐，勢必引發(fā)人們對未來高端CBD的無限遐想?？萍紖^(qū).

點評：科技與工業(yè)的深度融合，必將為高新區(qū)搶占新一輪經(jīng)濟競爭制高點，為合肥打造“五高地一示范”注入強大新動能。

3星代表成熟度，4星代表潛力

合肥CBD的潛在擔(dān)憂

2020年4月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》。文件要求嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天大樓”。一般不允許新建500米以上的建筑。

對于100米以上的建筑物，要求：

“各地新建100米以上建筑要充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑項目抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模和空間尺度相適應(yīng)，與消防相適應(yīng)。救援能力?！?

此前，各地“一號”接連發(fā)生變化。最典型的是武漢636米高的摩天大樓，由于種種原因被控制在500米左右。西安的“西北第一”數(shù)字“501”實際上已縮減為“498”。

回到國家發(fā)改委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，基本可以概括為：

500米以上：一般不允許新建

250米以上：嚴(yán)格限制

100米以上：充分示范、集中布局

原則上，任何超過500 米的地方都標(biāo)記為“句號”。 250米以上確需建設(shè)的，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會同有關(guān)部門根據(jù)消防等專項論證審查建設(shè)方案，并報住建部和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

這意味著合肥真正超高，恒大和寶能或許會“涼”。合肥規(guī)劃的超高層建筑可能的范圍在100米到250米之間。

當(dāng)然，更高并不意味著更漂亮。

CBD作為一個城市乃至一個國家技術(shù)、藝術(shù)水平的綜合體現(xiàn)，不能只追求絕對高度，而必須依靠形態(tài)和體量，依托城市人文、因地制宜，進行人性化尺度設(shè)計，才能成為城市的門面和發(fā)展。 “擴音器”。

新時代已經(jīng)到來。希望合肥能夠有更好的現(xiàn)代化建筑來匹配這座雄心勃勃的科技創(chuàng)新之城！