最近，街上黃色小車的身影似乎消失了，就連二手自行車的殘骸也消失了。隨便搜了下新聞，發(fā)現(xiàn)ofo西安分公司自2017年落地西安以來，已經(jīng)搬了3次了。先是從高新三路的財富中心搬到了科技路創(chuàng)業(yè)廣場，然后又搬到了西安。高科花園的一個住宅區(qū)。上次出現(xiàn)在媒體報道中是在今年7月，當(dāng)時大樓空無一人。

從高端寫字樓到住宅區(qū)，沒有人知道ofo在西安的歷程。寫字樓作為城市商業(yè)服務(wù)業(yè)的重要承載空間，其日新月異的變化往往與城市經(jīng)濟密切相關(guān)。

不斷“攀登”的寫字樓積累到一定程度，逐漸發(fā)展成為城市的商務(wù)區(qū)，也就是俗稱的CBD。 CBD是中央商務(wù)區(qū)的縮寫。這個概念最早由E.W. Beg ess 和R.E 在20 年代提出。美國芝加哥城市社會學(xué)派帕克。來源：“西安高新”微信公眾號

城市服務(wù)業(yè)特別是以金融為代表的高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平，也可以從CBD甲級寫字樓的租金、空置率、存量等方面發(fā)出相應(yīng)的信號。

2018年底至今年三季度，西安甲級寫字樓租金環(huán)比呈現(xiàn)小幅下降趨勢。但進入第三季度，市場低迷情緒略有緩解，跌幅收窄，環(huán)比微跌0.3%至104.3元/平方米·月。按照這個租金水平，在不考慮其他因素的情況下，一棟300寫字樓的年租金費用約為37萬。寫字樓租金直接反映了一個城市的經(jīng)營成本。

從全國甲級寫字樓平均租金來看，西安高于成都（101.5）、重慶（90）、大連（104.2），但低于武漢（121.1）、天津（139.2）、南京（146.7）。

與租金水平相對應(yīng)，寫字樓空置率真實反映了一個城市經(jīng)濟發(fā)展的景氣指數(shù)。 2019年前三季度，隨著租金水平下降，西安甲級寫字樓存量從2018年底的143.5萬平方米增加至第三季度的182萬平方米，空置率也隨之下降。從去年底的30.1%攀升至目前的33.2%。

從全市5大寫字樓中心來看，市中心、南二環(huán)、小寨、曲江寫字樓空置率較低。空置率高的地方主要集中在高新區(qū)和城北。從這個角度來看，南二環(huán)、小寨等新舊混雜、富儉人口多的混合城區(qū)附近的寫字樓最受企業(yè)主青睞。對于上班族來說，這里的通勤距離和基礎(chǔ)設(shè)施也是最友好的。

空置率上升的一種解釋是，西安作為新一線城市正在加速城市發(fā)展。短期內(nèi)，供給大于需求，導(dǎo)致空置率較高?？罩寐蕿?0.1%，高于杭州和成都，且處于較低水平。武漢、重慶、天津。數(shù)據(jù)來自第一太平戴維斯。制表/城市戰(zhàn)

另一種解釋是，近兩年，受資本市場影響較大的P2P等新經(jīng)濟形態(tài)紛紛爆發(fā)。頻繁的取消和轉(zhuǎn)租也會導(dǎo)致需求減少。例如，ofo西安分公司從科技路創(chuàng)業(yè)廣場搬到了高科花園的老住宅區(qū)?，F(xiàn)在大樓空了。

從全國來看，2018年主要城市甲級寫字樓空置率排名中，廣州空置率最低，僅為4.3%。盡管一線城市租金昂貴，但由于業(yè)務(wù)需求充足，寫字樓空置率相對較低。

2019年第三季度，西安甲級寫字樓存量為182萬平方米。在國內(nèi)寫字樓空置率普遍較高的背景下，第三季度西安甲級寫字樓租賃市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。本季度全市寫字樓凈吸納量達到5.4萬平方米，環(huán)比增長3.3倍。這些利好因素使得整體市場出現(xiàn)空缺。該比率下降1.9個百分點至33.2%。

從存量來看，第一太平戴維斯發(fā)布的《2018中國寫字樓報告》中，上海、北京、深圳、廣州是國內(nèi)甲級寫字樓存量最多的四個城市。其中，上海和北京甲級寫字樓面積均超過1000萬平方米，深圳和廣州約占北京和上海的1/2，約500萬平方米。西安甲級寫字樓存量182萬平方米，比較符合新一線城市的發(fā)展定位。

西安濃厚的教育氛圍吸引了眾多有實力的教育培訓(xùn)機構(gòu)入駐，也為教育企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。三季度西安最大的寫字樓租賃交易是一家名為元旗的公司，該公司在高新中京科技廣場租用了9000多平方米的辦公面積。這是國內(nèi)K-12在線教育領(lǐng)域的獨角獸公司，目前估值30億。排名第二的是一家名為“聰明核桃”的公司，主要是少兒編程領(lǐng)域的在線教育品牌。其在高科技中國人壽金融中心租用了2700多平方米的辦公樓。這兩個訂單也可以解釋第三季度西安寫字樓空置率環(huán)比收縮的原因。

不過，教育企業(yè)并不是甲級寫字樓的主要買家。從以往數(shù)據(jù)來看，金融、信息技術(shù)、房地產(chǎn)是西安甲級寫字樓的支柱。

在大多數(shù)城市，金融、科技、專業(yè)服務(wù)等服務(wù)業(yè)是寫字樓的主要需求者。以傳統(tǒng)金融業(yè)為例。他們是中國最大的甲級寫字樓租戶，擁有最大的租賃面積。他們還傾向于租用或購買優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，以凸顯企業(yè)形象。例如，高新唐延路聚集了西安近一半的金融機構(gòu)。在曲江會展中心附近的來安中心甲級寫字樓里，中國人壽占據(jù)了一半以上的樓層。

隨著城市向上發(fā)展，各類中央商務(wù)區(qū)和CBD正在建設(shè)中，為未來第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供辦公能力。高端寫字樓接管了一個城市的高端服務(wù)業(yè)，因此一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平可以從第三產(chǎn)業(yè)的比重來衡量。來源：“西安高新”微信公眾號

西安市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，西安實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）6372.92億元，同比增長6.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值166.77億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1965.98億元，增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4240.17億元，增長6.3%。前三季度服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重為66.5%。

分季度看，西安前三季度GDP增速分別為8.6%、7.0%、6.7%，整體增速放緩。第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重最大，相應(yīng)的同比增速也在放緩。數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局

以寫字樓主要需求側(cè)金融業(yè)為例，2018年末，西安地區(qū)生產(chǎn)總值達8349.86億元，高增長8.2%。但與中西部地區(qū)其他省會城市武漢（GDP=1484729萬元）和鄭州（GDP=101433萬元）相比，無論是在GDP、第三產(chǎn)業(yè)、還是金融業(yè)方面，都存在差距。差距較大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

雖然西安寫字樓空置率為33.2%，與武漢相近，但2018年武漢金融業(yè)增加值達到1233.3億元，相比之下，武漢高端服務(wù)業(yè)吸納能力明顯更強。雖然鄭州第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與西安相近，但金融業(yè)與西安的差距拉大，幾乎逼近武漢。從2018年底三地上市公司數(shù)量也可以看出，這種差距正在慢慢拉大。西安、武漢、鄭州上市公司數(shù)量分別為34家、77家、202家。西安還需要繼續(xù)努力。

一座城市的氣質(zhì)不僅隱藏在各種煙花之中，還體現(xiàn)在五彩斑斕的CBD網(wǎng)格中。就像國貿(mào)之于北京、陸家嘴之于上海、珠江新城之于廣州一樣，CBD已經(jīng)成為引領(lǐng)城市氣質(zhì)的風(fēng)向標(biāo)，里面的年輕人正在批量地慢慢被塑造。

對于在CBD小隔間里辛勤工作的上班族來說，這些變化是緩慢而微妙的。相比之下，豬肉價格的飆升卻帶來了更深的感觸。

參考：

[1]。西安市2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

[2]。武漢市經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告之二十三

[3].2018年鄭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

[4].2018年武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

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