一流的灣區(qū)需要一流的CBD。

從廣州天河到深圳前海，未來(lái)哪個(gè)地方最有可能成為大灣區(qū)下一個(gè)國(guó)際CBD？

城市CBD（Central Business District的縮寫），即“中央商務(wù)區(qū)”，是一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。它也是城市的文化科技中心和高端人才的聚集地。

例如深圳深圳灣CBD、龍崗CBD，廣州第二CBD（金融城+魚(yú)珠）、南沙CBD，東莞南城國(guó)際商務(wù)區(qū)，中山翠亨新區(qū)等。

以往的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，并不是每個(gè)新區(qū)都能建成CBD。許多新規(guī)劃的CBD要么華而不實(shí)，要么變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法占據(jù)一個(gè)地區(qū)的中心舞臺(tái)。

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，要確保在粵港澳大灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)合作中的C位，把通往世界的門戶南沙建設(shè)成為世界級(jí)CBD。這也是廣州未來(lái)五年深度發(fā)展的重點(diǎn)。

對(duì)于南沙來(lái)說(shuō)，它也具備成為世界級(jí)CBD的條件。

條件一：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大灣區(qū)幾何中心

南沙是大灣區(qū)的幾何中心。

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，南沙是一個(gè)新區(qū)、城市副中心、衛(wèi)星城。但對(duì)于粵港澳大灣區(qū)來(lái)說(shuō)，南沙是中心門戶，也是正在崛起的城市CBD。

從通勤半徑來(lái)看，南沙30公里范圍內(nèi)有寶安機(jī)場(chǎng)、南沙商務(wù)機(jī)場(chǎng)兩大機(jī)場(chǎng)，以及南沙港、南沙客運(yùn)港、南沙郵輪母港三個(gè)定位不同的港口。

此范圍內(nèi)有慶盛站、南沙站、廣州南站、中山北站、中山站、紅梅站、虎門站等高鐵車站。

如果通勤半徑擴(kuò)大到60公里，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)廣州東站、廣州火車站、珠海站、白云機(jī)場(chǎng)、珠海機(jī)場(chǎng)以及香港、澳門的所有機(jī)場(chǎng)和港口都包含在內(nèi)。從南沙出發(fā)，一小時(shí)車程內(nèi)幾乎可到達(dá)大灣區(qū)所有城市。

正是因?yàn)檫@種天然的地理優(yōu)勢(shì)，南沙這個(gè)曾經(jīng)的灘涂，在短短幾年內(nèi)就成為了大灣區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略中心平臺(tái)之一。

2005年，南沙被批準(zhǔn)為獨(dú)立行政區(qū)；

2012年，南沙新區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)；

2014年，南沙成為廣東省自貿(mào)區(qū)；

2018年，南沙定位為廣州城市副中心；

2019年，南沙成為粵港澳全面合作示范區(qū).

從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，南沙幾乎秒殺了上面提到的所有新建CBD，與深圳前海僅一河之隔。南沙是廣州距離深圳最近的行政區(qū)，也是廣州唯一的“臨深片區(qū)”！

條件二：交通便利，30分鐘即可到達(dá)廣州、深圳。錯(cuò)過(guò)了前海，就不要再錯(cuò)過(guò)南沙了！

說(shuō)起南沙的交通優(yōu)勢(shì)，我們先來(lái)看看最新的兩條消息。

6月28日，廣州南沙至中山高速公路（簡(jiǎn)稱南中高速公路）正式開(kāi)工建設(shè)。據(jù)介紹，南中高速公路項(xiàng)目是深中高速公路的延伸段，全長(zhǎng)32.4公里，連接廣州、深圳、中山。分為深中高速公路萬(wàn)頃沙支線和南沙中山高速公路主線兩部分。投資額超2000億元，計(jì)劃2024年與深中走廊同步建成，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。

同日，開(kāi)通廣州南沙客運(yùn)港至深圳機(jī)場(chǎng)航站樓首航航班。正常情況下，從廣州南沙客運(yùn)碼頭到深圳機(jī)場(chǎng)航站樓只需30多分鐘。該線路的開(kāi)通，將進(jìn)一步完善全省水上巴士網(wǎng)絡(luò)，有效連接珠江東西兩岸城市群，構(gòu)建全方位、立體化的交通體系，為廣州至廣州的居民和游客提供便捷的交通服務(wù)。深圳帶來(lái)全新便捷出行方式。選擇。

這兩則消息一出，明眼人都能看出，從廣州南沙到深圳的出行速度會(huì)更快，出行方式也會(huì)更多。未來(lái)，南沙與深圳前海的聯(lián)系將更加緊密！

客觀地說(shuō)，南沙確實(shí)是廣州唯一的“臨深片區(qū)”。特別是在“雙區(qū)帶動(dòng)”戰(zhàn)略下，廣州全力支持深圳建設(shè)先行示范區(qū)，南沙是最好的橋頭堡。

但需要指出的是，南沙與東莞、惠州等地的林深地區(qū)不同。南沙和前海在同一水平線上。同為廣東自貿(mào)區(qū)片區(qū)，政策紅利相同。由于廣州和深圳的發(fā)展空間大小各不相同。雖然深圳前海的發(fā)展速度一直快于南沙，但值得注意的是，近年來(lái)兩者的差距正在逐漸縮小。廣州正以全市之力推進(jìn)南沙自貿(mào)區(qū)建設(shè)，南沙的產(chǎn)業(yè)布局、人才集聚、交通規(guī)劃等都達(dá)到了較高水平。

在交通規(guī)劃方面，以南沙高鐵車站配置為例，僅南沙就有兩個(gè)高鐵車站（慶盛站和南沙站）。

根據(jù)規(guī)劃，南沙站將設(shè)有4個(gè)車輛段：通用高速車輛段、深茂車輛段、廣中珠澳車輛段和兆順南湖車輛段。該站將設(shè)14個(gè)車站、30條線路。要知道，亞洲最大的高鐵站——廣州南站，僅有28條到發(fā)線路。也就是說(shuō)，南沙站未來(lái)可能會(huì)超越廣州南站。

另一方面，18號(hào)線一期工程（萬(wàn)頃沙-冼村段）預(yù)計(jì)將于2021年6月投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)將直達(dá)珠江新城冼村站。此外，深中高速、南中高速預(yù)計(jì)將于2024年同步通車，屆時(shí)，從南沙萬(wàn)頃沙出發(fā)，僅需30分鐘即可到達(dá)廣深中心城區(qū)。

高速公路、高鐵、地鐵、機(jī)場(chǎng)、國(guó)際郵輪母港、客運(yùn)港口等多維交通是南沙打造世界級(jí)CBD的核心條件！

條件三：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、千億產(chǎn)業(yè)集群+總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一流的區(qū)位、一流的交通、一流的產(chǎn)業(yè)集群，南沙大發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

從近10年來(lái)看，南沙GDP總量從2009年的405.23億元增長(zhǎng)到2019年的1683.2億元，直接暴增4倍。

從增速來(lái)看，除2018年為個(gè)位數(shù)（6.5%）增長(zhǎng)外，其余年份均保持10%以上的增速。 2019年，南沙地區(qū)生產(chǎn)總值突破1683億元，同比增長(zhǎng)10.5%。是廣州唯一保持兩位數(shù)GDP增長(zhǎng)的行政區(qū)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：南沙統(tǒng)計(jì)局，制表：房產(chǎn)指南

經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的背后，是南沙產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。目前，南沙已形成與珠江新城、深圳前海媲美的世界級(jí)CBD產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

南沙產(chǎn)業(yè)和人才政策持續(xù)紅利，三大自貿(mào)區(qū)政策最優(yōu)惠。推出“1+1+10+N”產(chǎn)業(yè)政策，累計(jì)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目172個(gè)：包括廣汽豐田第四生產(chǎn)線、恒大純電動(dòng)汽車生產(chǎn)基地等，共計(jì)超過(guò)已成立12萬(wàn)家公司。未來(lái)的發(fā)展將對(duì)標(biāo)廣州天河CBD。在政策利好下，未來(lái)3-5年發(fā)展將持續(xù)加速。

南沙區(qū)“1+1+10”產(chǎn)業(yè)政策體系（部分）

1.對(duì)新引進(jìn)并認(rèn)定的總部型企業(yè)，給予最高2000萬(wàn)元的落戶獎(jiǎng)勵(lì)。

2、對(duì)新引進(jìn)的新型研發(fā)機(jī)構(gòu)，給予最高1億元的建設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)。

3.對(duì)新落戶先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，給予最高1200萬(wàn)元的落戶獎(jiǎng)勵(lì)和最高2億元的固定資產(chǎn)投資補(bǔ)貼。

4.對(duì)新引進(jìn)金融企業(yè)給予最高1800萬(wàn)元的結(jié)算獎(jiǎng)勵(lì)。

汽車產(chǎn)業(yè)是南沙首個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)。今年，南沙重點(diǎn)汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包括：恒大智能汽車零部件項(xiàng)目；廣汽豐田年產(chǎn)20萬(wàn)輛新能源汽車產(chǎn)能擴(kuò)建項(xiàng)目（第四線）；日本電裝整車系統(tǒng)生產(chǎn)基地項(xiàng)目等

在總部經(jīng)濟(jì)方面，南沙目前擁有一批重點(diǎn)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，包括：中化集團(tuán)蕉門河西區(qū)城市綜合體（中化金茂南部海濱角）；中國(guó)通信互聯(lián)中心項(xiàng)目；中金嶺南國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目；銀河發(fā)展大廈；歐豪集團(tuán)總部大樓項(xiàng)目等

金融產(chǎn)業(yè)方面，今年南沙將重點(diǎn)推進(jìn)越秀國(guó)際金融中心、國(guó)際創(chuàng)業(yè)投資中心、中鐵隧道局新興產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目。其中，中國(guó)創(chuàng)業(yè)投資研究院擬在珍珠灣建設(shè)國(guó)際創(chuàng)業(yè)投資中心，總建筑面積15.61萬(wàn)平方米。擬引進(jìn)不少于50家知名投資機(jī)構(gòu)和5家產(chǎn)業(yè)金融總部。

條件四：留住人才、放寬購(gòu)房條件+大力投資教育產(chǎn)業(yè)

南沙要發(fā)展，人才必不可少。南沙投入巨資配套教育設(shè)施。

如今，南沙不僅迎來(lái)了一批省級(jí)名校和國(guó)外頂尖名校，還建立了一批教育集團(tuán)。

圖表：房地產(chǎn)市場(chǎng)的前線

截至目前，廣州四大名校中，華孚、致信、廣雅等已先后落戶南沙。今年同步招生的外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬學(xué)校等5所名校，基本覆蓋南沙主要重點(diǎn)區(qū)域。

按照規(guī)劃，南沙今年將提供學(xué)位11.44萬(wàn)個(gè)，滿足“十三五”期間130萬(wàn)人口的學(xué)位需求。可以說(shuō)，南沙的教育配套設(shè)施走在前列。

高等教育方面，香港科技大學(xué)等高等教育機(jī)構(gòu)建設(shè)正如火如荼地進(jìn)行，將為南沙乃至大灣區(qū)培養(yǎng)一批批高素質(zhì)人才。

同時(shí)，從人口來(lái)看，2019年南沙常住人口為79.6萬(wàn)人。不過(guò)，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)五年，南沙區(qū)預(yù)計(jì)常住人口約為2.3-270萬(wàn)人。這個(gè)數(shù)字是什么概念呢？這意味著，未來(lái)幾年，南沙區(qū)平均每年需要新增30萬(wàn)以上常住人口才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

為了搶人，南沙放寬了購(gòu)房條件。目前，只要在南沙區(qū)工作學(xué)習(xí)，并擁有本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，就可以在南沙購(gòu)買房產(chǎn)，成為南沙新居民。

基因相似，五年后南沙或成“前?！?

近期，南沙悄然迎來(lái)了低調(diào)的深圳買家。為什么深圳買家最近如此關(guān)注南沙？一個(gè)重要原因是他們經(jīng)歷了前海的快速崛起。經(jīng)過(guò)對(duì)標(biāo)后，他們發(fā)現(xiàn)南沙與前海有很多相似的基因。

首先，南沙擁有深圳的天然區(qū)位優(yōu)勢(shì)?？梢哉f(shuō)，南沙與深圳隔岸相望。通過(guò)深中通道，可連接機(jī)場(chǎng)、會(huì)展中心、前海。因此，未來(lái)南沙與深圳的聯(lián)系將會(huì)越來(lái)越緊密。

深圳本身就有很強(qiáng)的金融屬性，而廣州把部分金融屬性放在了南沙，所以兩個(gè)地方會(huì)相連。深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移原本主要向東莞、惠州轉(zhuǎn)移。一旦交通更加便利，遷往南沙的可能性也很大。

南沙與前?；就粚哟我?guī)劃，均承載三大國(guó)家戰(zhàn)略，發(fā)展進(jìn)程相似。南沙的起步比前海晚了五年左右，可以說(shuō)是下一個(gè)“前?！薄Ｅc前海相比，前海的房?jī)r(jià)在10萬(wàn)+，但南沙則在3萬(wàn)左右。如此巨大的價(jià)差，深圳人怎能不心動(dòng)呢？

可以預(yù)見(jiàn)，隨著交通、配套、產(chǎn)業(yè)等效益的不斷釋放，2020年南沙將真正駛?cè)氚l(fā)展快車道。

廣州恒大陽(yáng)光半島灣區(qū)樞紐、廣深門戶、65萬(wàn)平方米地鐵海景城、醉美示范區(qū)即將盛大開(kāi)業(yè)。