日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷了四個(gè)典型階段。今天，我們回顧他們失去的三十年，為我們的投資尋找靈感。

背景：1980年至1990年間，日本相對有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上極其寬松的金融條件，導(dǎo)致股票和房地產(chǎn)市場空前繁榮。例如，從1985年到1991年，日本的土地價(jià)格在六年內(nèi)增長了兩倍。 1985年，日本股指還不到1萬點(diǎn)；到1989年，已經(jīng)接近4萬點(diǎn)，增長了四倍。

第一階段：主動(dòng)戳破泡沫

面對股市和房地產(chǎn)市場的快速上漲，政府采取了三項(xiàng)措施來打破房地產(chǎn)和股市的泡沫。首先，快速加息，增加融資成本。其次，征收土地增值稅，增加土地持有成本。最后，限制了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的增速。

隨著這些緊縮政策的實(shí)施，日本房地產(chǎn)進(jìn)入了第二階段。

第二階段：房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流困境

首先，日本大幅加息后，國際熱錢大量流出，日本股市大幅下跌。企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量增加。

房地產(chǎn)方面，在政府限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款的同時(shí)，許多企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)，需求萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流緊張，因此企業(yè)被迫降價(jià)出售。

第三階段：資產(chǎn)負(fù)債表崩潰

由于降價(jià)和減價(jià)銷售，房地產(chǎn)行業(yè)尚未意識(shí)到市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，但預(yù)計(jì)將繼續(xù)逆勢而行。與之相對應(yīng)的是，新房建設(shè)仍維持高位，房價(jià)持續(xù)下降。

第四階段：經(jīng)濟(jì)危機(jī)

房地產(chǎn)價(jià)格暴跌后，政府未能認(rèn)識(shí)到不良資產(chǎn)問題的嚴(yán)重性，堅(jiān)持“護(hù)航艦隊(duì)”模式，希望地價(jià)回升、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。隨著不良資產(chǎn)的處置，實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越困難，陷入衰退。

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