正文|老煙坎的歷史

編輯| 老嚴(yán)康石

大家知道，日本國土面積狹小，各種資源匱乏，房價極高。

不知道大家有沒有在網(wǎng)上看到過一種奇怪的日本房型，不到10平米，卻有臥室、廚房、衛(wèi)生間甚至還有客廳，這就是什么樣的房型令人震驚。

除了土地面積小之外，這種類型的房屋在日本東京如此普遍還有其他原因。這與日本多年前的泡沫時代密切相關(guān)。

1990年代初日本房地產(chǎn)泡沫的破滅至今仍被世界商界和政策制定者視為深刻的教訓(xùn)。

這場持續(xù)了近30年的經(jīng)濟(jì)陣痛，已經(jīng)昭示了一個事實(shí)：當(dāng)房價暴跌時，沒有贏家，只有輸家。

房地產(chǎn)崛起

回顧二戰(zhàn)結(jié)束，毫無疑問，日本作為戰(zhàn)敗國，對其工業(yè)造成了巨大的損害。經(jīng)歷戰(zhàn)敗后，日本社會普遍產(chǎn)生了強(qiáng)烈的復(fù)興愿望和憂患意識，營造了勤勞的社會氛圍，促進(jìn)了工業(yè)化加速發(fā)展。

此外，冷戰(zhàn)時期出于全球戰(zhàn)略考慮，美國在馬歇爾計劃之外還實(shí)施了對日援助政策，以支持日本重建。

美日安全保障安排的建立，讓日本可以依靠美國的安全保障，投入更多的精力和資源進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

特別是朝鮮戰(zhàn)爭期間，日本成為美國在遠(yuǎn)東地區(qū)的重要軍事補(bǔ)給基地，許多軍火運(yùn)抵日本，極大地刺激了日本工業(yè)的復(fù)興。

在多種有利條件下，日本進(jìn)入了快速工業(yè)化和城市化階段。

隨著經(jīng)濟(jì)快速增長和國民收入增加，日本城市化進(jìn)程不斷加快，人們對住房的需求不斷增加，房地產(chǎn)市場一路飆升。

這一時期，日本政府實(shí)施了一系列住房建設(shè)政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的早期發(fā)展，導(dǎo)致房價逐漸上漲。

泡沫時期

20世紀(jì)80年代初，美國作為世界第一大經(jīng)濟(jì)體，面臨嚴(yán)重的貿(mào)易逆差。美元升值、經(jīng)濟(jì)失衡、金融市場波動對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。

針對美國巨額貿(mào)易逆差和美元匯率過高的問題，日本于1985年9月簽署了《廣場協(xié)議》。

協(xié)議的主旨是通過簽署國聯(lián)合干預(yù)外匯市場，推動美元有序貶值，同時允許日元等主要貨幣升值。從根本上解決貿(mào)易不平衡問題。

日本經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷前所未有的繁榮時期，日本政府推出的低利率環(huán)境和寬松的信貸政策導(dǎo)致國內(nèi)外資本大量涌入房地產(chǎn)市場行業(yè)，導(dǎo)致房價飆升。

隨著廣場協(xié)議的締結(jié)，日元大幅上漲以應(yīng)對出口的低迷，日本央行實(shí)施低利率政策，房地產(chǎn)投資熱潮進(jìn)一步受到刺激。

早年，日本經(jīng)歷了低利率時代。這主要是由于采取了相對寬松的貨幣政策來應(yīng)對協(xié)議的影響并刺激經(jīng)濟(jì)增長。

低利率降低了個人和企業(yè)的借貸成本，并鼓勵信貸擴(kuò)張，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

日本人還可以利用低息貸款購買自己的房屋，利用日元堅挺投資海外旅游。

這些人的生活看似美好，實(shí)則充滿危險。

他們認(rèn)為房價短期內(nèi)不會下跌，買房代表著對未來的投資，是賺錢的手段。

在此期間，泡沫達(dá)到頂峰，東京等日本主要城市的土地價格出現(xiàn)夸張上漲，使其成為全球最昂貴的房地產(chǎn)市場之一。

當(dāng)時日本的房價高得驚人。據(jù)現(xiàn)有資料顯示，1990年東京最貴土地銀座的地價為每平方米1450萬日元，與北京六區(qū)和上海環(huán)線的平均價格相當(dāng)。

即使在鼎盛時期，根據(jù)當(dāng)時的一些媒體報道和傳言，東京23區(qū)所有土地的總價值也足以買下整個美國。

極端估值的形象代表了當(dāng)時日本房地產(chǎn)市場，尤其是東京房地產(chǎn)市場的極端價格通脹現(xiàn)象。

當(dāng)時日本社會普遍存在過度樂觀和盲目投機(jī)的現(xiàn)象，不少人認(rèn)為日本經(jīng)濟(jì)會持續(xù)繁榮，地價只會上漲不會下跌。

過度的投資熱潮和信貸擴(kuò)張會導(dǎo)致房價偏離實(shí)際價值，形成不可持續(xù)的泡沫，一旦破裂將對經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響。

泡沫破滅

1991年對于日本來說無疑是災(zāi)難性的一年。他們的幸福建立在泡沫之上，當(dāng)泡沫破裂時，悲劇就隨之而來。

隨著資產(chǎn)價格飆升，尤其是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)可怕的泡沫跡象，日本開始加息來給經(jīng)濟(jì)降溫，而快速加息顯著增加了貸款成本。

根據(jù)的數(shù)據(jù)，這一時期日本的抵押貸款利率達(dá)到9%，有時甚至可能超過50%。這些高利率無疑增加了之前購買房產(chǎn)的個人和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

沉重的房貸負(fù)擔(dān)讓人們喘不過氣來，美好的夢想也破滅了。短短一年多的時間，日本房價就下跌了60%以上，并且此后持續(xù)下跌。

當(dāng)日本房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰并開始破裂時，房價暴跌，許多企業(yè)和個人破產(chǎn)，銀行不良貸款猛增，經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響。

這一時期被稱為日本“失去的20年”，房價持續(xù)下跌，日本經(jīng)濟(jì)陷入長期停滯和通貨緊縮。

此后，日本陷入了長期的經(jīng)濟(jì)衰退和社會衰退，造成了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)陣痛。

這說明，泡沫時期的貸款成本并不一定“便宜”，而是經(jīng)歷了一個從較低水平急劇上升，然后逐漸下降到最低水平的過程。這對日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了復(fù)雜而持久的影響。

2000年以來，日本政府采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，包括金融體系改革、壞賬處置、引導(dǎo)市場公平價格等。

雖然這一時期房價總體保持相對穩(wěn)定，但20世紀(jì)80年代和90年代的瘋狂繁榮并未重演，市場變得更加理性。

不過，東京等大城市核心區(qū)房價仍保持相對穩(wěn)定。一些日本上班族即使工作了10多年，仍然買不起一居室公寓。公寓。

總的來說，日本房價的發(fā)展過程為世界提供了重要的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，向世界揭示了房價暴跌時只有輸家的重要真相。

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