作者| Neko Brothers

來源| 大貓金融專業(yè)版

房地產(chǎn)見頂后會發(fā)生什么？

美國和日本的答案完全不同。

美國房價在2006 年第一季度達(dá)到頂峰。最糟糕的時候房價下跌了30%以上，但只用了六年就恢復(fù)了。目前，房價正在創(chuàng)下新高。

日本房價于1991年達(dá)到頂峰，持續(xù)下跌30年，至今仍未恢復(fù)。

為什么會有這么大的差別呢？

縱觀各國房價走勢，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的漲跌背后有兩個核心因素：

1. 70%取決于政策。最重要的是金額、利率和行業(yè)政策。這很容易理解。

2. 30%取決于人們的收入和期望。例如，當(dāng)日本房價達(dá)到頂峰時，平均收入為30,000美元，但今天為27,000美元，這還沒有30年前那么多。當(dāng)美國房價達(dá)到頂峰時，平均收入超過40,000 美元；而今天則為77,000 美元。即使你的收入增加，你的儲蓄池也會縮小，這使得房地產(chǎn)成為不可避免的事情。

然而，影響房地產(chǎn)走勢的主要因素是政策。在這篇文章中，我想談?wù)勅毡狙胄腥绾斡绊憞业拿\。

日本的房價走勢無疑是人類歷史上的奇跡。這是因為二戰(zhàn)以來所有發(fā)達(dá)國家的房價基本上都上漲了。即使像2008年那樣下降，日本也是唯一的例外。

它們之所以如此反常，主要是因為日本央行有太多神奇的操作。

日本房地產(chǎn)是如何發(fā)展的？

大家都知道，二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟總共經(jīng)歷了兩個階段的增長。

1、第一個是1950年至1973年的騰飛階段。方式為“投資+出口”。

主要是因為美國重建以日本為中心的東亞經(jīng)濟區(qū)，日本從美國和歐洲轉(zhuǎn)移以紡織、重化工、鋼鐵等為中心的產(chǎn)業(yè)并大量出口。這一階段全年GDP增長9.3%，是非常高的。

2，1973年至1991年。

由于石油危機，日本感到以前的做法不再可行，開始將其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為技術(shù)驅(qū)動型，主要是汽車、消費電子、芯片和機械，并取得了巨大成功。 20世紀(jì)70年代末，日本汽車產(chǎn)量超過美國。

發(fā)生這樣的事情之后，日本就變得非常有錢，可以給出租車小費高達(dá)2000元。他們甚至襲擊世界各地的地標(biāo)建筑。這是一個特別典型的家庭事件。

然后老大哥美國也變得非常不滿，開始了貿(mào)易戰(zhàn)，科技戰(zhàn)，最后是貨幣戰(zhàn)。

說是“戰(zhàn)爭”，但實際上并沒有發(fā)生戰(zhàn)爭。 1985年日本被迫簽署《廣場協(xié)議》。該協(xié)議的核心是允許日元匯率立即升值。 237 個增加到128 個，增加了84%。

日本是一個出口導(dǎo)向型國家，誰都知道低匯率有利于出口。為了維持低匯率，日本長期追求低利率，迫使日元升值，以維持出口優(yōu)勢。盡管通脹率只有0.5%，但日本央行已經(jīng)開始大幅降息，市場上的資金越來越多。

然而1985年，一直缺乏資金的日本制造業(yè)進入工業(yè)化后期，投資需求大幅放緩，出口也受到日元強勢的較大影響。資金需求沒有增加。

但市場資金必須流向某個地方。

首先，就股市而言，日經(jīng)平均指數(shù)在四年內(nèi)從13000點上漲到39000點，表現(xiàn)非常好。

位居第二的是房地產(chǎn)，東京的房價指數(shù)四年內(nèi)從130上漲到310，上漲了2.4倍，東京的房價與全國相當(dāng)。美國。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)商和普通民眾爭相利用杠桿建造或購買房屋，開發(fā)貸款和消費抵押貸款繼續(xù)創(chuàng)下新高。

這可能會導(dǎo)致一個稱為房地產(chǎn)泡沫的大問題。

1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅。后來，日本決策者重新考慮了情況，想找出原因，但當(dāng)時的金融和房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人都是豬隊友，其中一些人給出了以下意見：有。日本央行是最愚蠢的。

他們沒有充分調(diào)查市場需要多少錢，當(dāng)真正的企業(yè)和出口商不需要那么多錢時，他們就把水龍頭開得更大，把錢抬高。房地產(chǎn)泡沫。

日本銀行釋放的水通過三種途徑流向該物業(yè)：

一是商業(yè)銀行相對謹(jǐn)慎。

第二個是“住房專家”機構(gòu)。這是一家專門從事房地產(chǎn)融資的公司，幾年內(nèi)貸款額增加了兩倍。

三是各類非銀行機構(gòu)采取了激進的作風(fēng)，這些機構(gòu)在放貸前只考慮抵押物的評估，貸款規(guī)模在幾年內(nèi)增長了五倍。

就這樣，從1985年開始，房價連續(xù)四年暴漲，到了1989年，許多日本經(jīng)濟學(xué)家開始爭論日本房地產(chǎn)市場何時會爆發(fā)。政策制定者是否考慮過這個問題？

日本央行和房地產(chǎn)當(dāng)局調(diào)查結(jié)果一致認(rèn)為，雖然存在一些泡沫，但并不嚴(yán)重，完全可控。

您認(rèn)為他們的信心從何而來？

雖然我沒有直接去市場，但我仍然對這10年來的“日本第一”神話念念不忘。

既然完全可控，如果我們主動戳破泡沫，日本房地產(chǎn)豈不是有光明的未來嗎？

他們的傲慢促使他們采取行動。

因此從1989 年5 月開始，政策制定者采取了四項重大舉措。

1. 18個月內(nèi)五次加息：

2.限制房地產(chǎn)貸款并定期報告實施情況。該計劃包括房地產(chǎn)、建筑業(yè)和非銀行機構(gòu)，被稱為“三大泡沫產(chǎn)業(yè)”。

3.政府引導(dǎo)土地交易價格。

4.增加房地產(chǎn)業(yè)稅收。

不說，很快你就看到結(jié)果了，地價立刻就開始斷崖式下跌，而像東京、大阪這樣的城市，30年后地價基本就水漲船高了。 2021年的人口僅為1991年的29%。

我只能說，日本央行在推出這個大計劃時，根本不了解市場的實際情況，甚至連最基本的文書工作都沒有做。

他們認(rèn)為，“三大泡沫產(chǎn)業(yè)”中的非銀行機構(gòu)有點泡沫，但一旦土地和房價下跌，這些機構(gòu)一下子就崩潰了，留下了超過50萬億日元的缺口。

他們認(rèn)為“住房專業(yè)”機構(gòu)不存在泡沫，但事實上，1991年不良率達(dá)到38%，央行并沒有紓困，而是繼續(xù)緊縮。不良率達(dá)到75%，最終被關(guān)停重組。

此時，日本央行已經(jīng)犯了兩個重大錯誤。

一是已經(jīng)拔了10年了，二是我對形勢判斷錯誤。 本來我想刺一根小刺，結(jié)果它卻刺穿了我的主動脈。

但事已至此，他們?nèi)匀豢梢月暦Q——放水出口，是他們能力不足，誤判了形勢，低頭道歉也沒有問題。

但他們接下來的舉動卻讓所有人完全無法理解。

這里發(fā)生了什么？

隨著地價斷崖式下跌，房地產(chǎn)風(fēng)險充分暴露，房地產(chǎn)企業(yè)立即陷入危機。

這就像一個孩子犯了錯誤。父母本來想教育孩子，但控制不住，不小心把孩子打死了。

父母一般的表現(xiàn)如何？

請叫救護車并提供幫助?？纯?008年的次貸危機。他們沒有浪費時間，立即對銀行的品質(zhì)進行了評估。那些能得救的人都得救了。他們以最小的負(fù)擔(dān)很快就被清算了，但這也是他們快速出局的能力。

不過，日本央行的母公司并不正常。 房地產(chǎn)的動脈開始流血。

先是食療，然后是中藥治療，并囑咐我加強鍛煉，增強免疫力，限制油鹽的攝入，不玩手機，早睡早起。這個可以嗎？

這是指什么？

與非銀行機構(gòu)一樣，它們中的大多數(shù)在1991 年都無法進行儲蓄。結(jié)果，不良率越高，銀行為明年儲蓄而提供的資金就越多，但實際數(shù)額卻越大。我成長了很多。

“寄宿教育”設(shè)施也是如此，其缺陷率達(dá)75%，且基本無法修復(fù)。真不知道他們哪里來的信任。

除了專業(yè)能力的差異之外，不得不說文化也起到了很大的作用。

日本文化有一種不容忍失敗的精神，所以即使漏洞再大，他們也會拼命戰(zhàn)斗，認(rèn)為一夜之間就會好轉(zhuǎn)，即使知道有漏洞也盲目逃跑。美國人基本沒有這種心理負(fù)擔(dān)。

還有，你想一想，這些金融機構(gòu)的高管太自私了。如果他們低頭道歉，損失就止住了，但如果他們從央行那里得到更多的錢，多提供幾年的支持，他們的餐券將會消失。幾年都拿不到的高薪？

為此，企業(yè)主特別喜歡編造“真相和傳說”。

當(dāng)然，首要責(zé)任在于日本央行，當(dāng)時的日本央行根本不知道不良貸款帶來的危害，只是隨意吃吃喝喝，仿佛無關(guān)緊要。

老板無能，下屬齊心借錢還舊，導(dǎo)致數(shù)千億日元不良貸款的處置拖延到了1997年金融危機。證券破產(chǎn)了。經(jīng)過大量研究后，這個問題浮出水面。

既然如此嚴(yán)重的問題已經(jīng)暴露出來，就必須立即解決。

最終日本央行的反制措施無動于衷，但最終小泉純一郎實在忍無可忍，最終決定采取強硬措施。2005年，日本宣布不良貸款問題基本得到解決。

但代價太大，十幾年來，日本房地產(chǎn)業(yè)不斷下滑，不僅讓房地產(chǎn)公司、金融機構(gòu)、購房者，還有很多其他企業(yè)都陷入了困境。這與房地產(chǎn)無關(guān)。

房地產(chǎn)崩盤直接導(dǎo)致了日本經(jīng)濟的低迷。

房地產(chǎn)正在衰退，日元資產(chǎn)價格暴跌，但債務(wù)償還將成為未來20到30年許多日本企業(yè)和公眾的常態(tài)。一個低欲望社會，一個M型社會，已經(jīng)出現(xiàn)。如果你試圖向某人借錢，他們不僅不會借錢，還會試圖通過支付利息來省錢。即使利率降至0.001%，你仍然需要存錢。這是一個什么樣的概念呢？

100萬美元存入銀行，每年利息10元。最終，日本人節(jié)省了4.8億美元，但經(jīng)濟如何生存？

當(dāng)然，這個國家國內(nèi)陷入困境，但它的對外投資確實如此強大，即使20年、30年，它仍然可以處于世界之巔。如果沒有日本央行管理層犯下這樣的錯誤，他們的生活本來會比現(xiàn)在好得多。

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