很多人剛剛進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，對它感到陌生。尤其是在美國買房，很容易遇到一些麻煩。那是因為美國的房地產(chǎn)體系和我們國家完全不同。如果主要了解9個方面，就可以大致了解美國房地產(chǎn)市場的整體情況。讓我們仔細(xì)看看：

1、城鄉(xiāng)差距。中國和美國的大城市正變得越來越同質(zhì)化。他們的經(jīng)濟(jì)、交通、教育更加集中，各種配套基礎(chǔ)設(shè)施相對較好。與美國農(nóng)村不同，中國農(nóng)村發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，醫(yī)療、教育資源不足，崗位工資過低。這就是為什么很多人愿意搬到城市去。

但相對而言，美國的農(nóng)村地區(qū)雖然沒有大城市那么繁華，但居住環(huán)境和相應(yīng)的配套設(shè)施都比較發(fā)達(dá)。每個區(qū)域都有配套的醫(yī)療、購物、教育、餐飲等，所有活動基本都在家附近。一切都可以，生活環(huán)境也比較好。

蒂梅丘拉， 洛杉磯

2、房產(chǎn)相關(guān)系統(tǒng)不同在美國買賣房產(chǎn)時，有很多第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。比如評估公司、驗房、公證公司、銀行、房產(chǎn)中介、產(chǎn)權(quán)保險公司等。各個機(jī)構(gòu)在買賣過程中發(fā)揮自己的作用，讓房地產(chǎn)行業(yè)公平、透明、健康、和繁榮。

中國的房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步二十年，還不夠完善。無論是中介體系還是買賣過程都存在不少問題。政府在不同時期的宏觀調(diào)控變化難以預(yù)測。整個房地產(chǎn)投機(jī)活動遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)的實際需求。

3、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)美國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久性的，出售的房屋包括土地。換句話說，當(dāng)您購買房屋時，您也購買了建造房屋的土地。 Location，在美國房地產(chǎn)市場上經(jīng)常提到的，就是指位置。買房不僅僅是買房子本身，更重要的是土地本身的價值。如果房子舊了，房主可以考慮在自己的土地上重建。

舊金山的房價中位數(shù)為146 萬美元

在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”和“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的最長期限為：住宅用地70年，也就是我們常說的70年產(chǎn)權(quán)。 70年土地使用期限屆滿后，土地將回歸國家所有，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。 70年住宅用地所有權(quán)到期后，可以續(xù)期，但需要根據(jù)當(dāng)前地價水平繳納土地出讓金。

4、房產(chǎn)稅在美國，只要擁有房子，就必須繳納房產(chǎn)稅。美國稅收通常為1-3%，每個州都有不同的標(biāo)準(zhǔn)。加州大概在1.2-2.0% 之間。買房后，每年都要繳納房產(chǎn)稅，這成為擁有房產(chǎn)的持有成本。為了遏制房屋空置，中國開始在幾個大城市試點征收房產(chǎn)稅。

文末附有2022年美國各州財產(chǎn)稅分配清單。

5、住房資源體系不同美國和中國的房地產(chǎn)業(yè)有一個本質(zhì)的區(qū)別，就是住房資源體系。中國沒有統(tǒng)一的上市平臺。每家房地產(chǎn)公司只出售自己的房源，或者與少數(shù)人脈廣泛的同行交換房源。在美國，有一個稱為MLS（多重列表服務(wù)）的財產(chǎn)共享系統(tǒng)。代理將財產(chǎn)信息傳輸?shù)皆撓到y(tǒng)。所有掛牌房屋都非常透明，一目了然。

每個集集人都將住房信息傳輸?shù)皆撓到y(tǒng)并共享住房信息。同時，我可以帶領(lǐng)客戶找到一套他滿意的房子，而且房子不一定是我賣的房子。其他經(jīng)紀(jì)人也是如此，他們可以帶他們的客戶購買我賣的房子。經(jīng)紀(jì)人是互惠互利的。因為公開透明，隱藏的東西相對較少。這是美國房地產(chǎn)市場完美的一面。

6. 傭金支付方式在美國買賣房產(chǎn)時，傭金始終由賣方承擔(dān)。當(dāng)房主委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時，他或她就簽訂了合同。傭金一般在6%左右。當(dāng)買家在另一位經(jīng)紀(jì)人的帶領(lǐng)下買房時，賣家的經(jīng)紀(jì)人必須向買家的經(jīng)紀(jì)人支付一半的傭金。美國之所以規(guī)定賣方支付雙方經(jīng)紀(jì)商的傭金，主要是因為在買賣過程中，賣方是獲得資金的一方，而買方是付款的一方。在中國，情況恰恰相反。買方主要支付傭金。

7、房型概念在美國，買房一般指二手房和獨立屋。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，美國的獨立屋并不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立屋在外觀上看起來與別墅相似，但美國也有非常古老的獨立屋需要維修。把這些獨立屋稱為別墅似乎不太合適。同樣的獨立屋，可以是價值數(shù)千萬的豪宅，也可以是價值三五萬的破舊房子。

在美國除了獨立屋外，還有一種房屋類型稱為condo，或townhouse，即有兩個或多個單元靠墻相連的房屋。這種類型的聯(lián)排別墅比獨立屋的價值要低得多，因為它比獨立屋占用的土地面積要小得多。

聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅

當(dāng)然，這也取決于房子所在的位置以及城市的等級。通過比較，我們的意思是同一地區(qū)的聯(lián)排別墅比獨立屋便宜。在美國，房屋的價值取決于兩個因素：土地和建筑物。建筑物隨著年齡的增長而變得更便宜，而土地的價值則隨著該地區(qū)的發(fā)展和環(huán)境變化而增加。

8、房貸政策不同。在美國貸款買房有兩種利率：固定利率（FRM，又稱固定利率抵押貸款）和浮動利率（ARM，又稱可調(diào)利率抵押貸款）。他們中的大多數(shù)都有固定的貸款期限。 15 年固定利率和30 年固定利率。

美國的貸款也有浮動利率，但很少有人使用，因為貸款人要承擔(dān)利率上升的風(fēng)險。無論您在美國使用什么方式借款，您都可以在貸款到期前進(jìn)行再融資或全額還清。除非房價貶值，你的房價無法償還銀行貸款，否則你需要補(bǔ)足差額。中國的貸款采用浮動利率。根據(jù)市場變化，購房者需要承擔(dān)利率變動的風(fēng)險。

數(shù)據(jù)來自每日抵押貸款新聞

另一個有趣的問題是，在美國它被稱為貸款，但在中國它被稱為抵押貸款。此外，美國對住房貸款沒有“貸款限額”政策，但外國人貸款買房首付比例較高，有的要求高達(dá)50%，而國內(nèi)公民一般要求首付比例20%。

9、在美國買房的利息可以從個人所得稅中扣除。在美國買房后，所支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為鼓勵人們購買自己的住房而提供的優(yōu)惠政策。美國的稅收比較重。如果你年薪5萬美元，買一套價值40萬美元左右的房子，貸款30萬美元，那么你每月還貸額約為1800美元。平均利率是1500，也就是每年18000。年底報稅的時候，扣除18000的利息，你的稅基就減少到32000了，省了很多。

附：2022年美國各州房產(chǎn)稅清單：

2022年美國各州房價和房產(chǎn)稅