易居中國成立于2000年，2007年在納斯達克上市，2016年從美股退市，2018年7月20日回歸香港聯(lián)交所。2015年至2017年，易居中國營業(yè)收入為27.16億元。39.96億元、46.33億元，稅后凈利潤分別為1.77億元、5.72億元、7.65億元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為2.95億元、4.10億元、-2.75億元，毛利率分別為11.1%、19.7% 和20.7%。凈利率分別為6.52%、14.32%和16.52%

2017年現(xiàn)金流為何大幅下降？仔細一看，這是因為易居中國改變了納稅申報政策，所得稅從2016年的9270萬元增加到2017年的5.22億元。對于這次所得稅政策的改變，其招股書披露了兩點：

1）其子公司上海筑翔科技公司2015年至2016年作為符合條件的軟件企業(yè)免稅，但從2017年開始，免除免稅優(yōu)惠，僅享受所得稅減半政策2）免征企業(yè)所得稅2015年、2016年納稅作為高新技術企業(yè)，享受15%的所得稅稅率。但2017年未能維持高新技術企業(yè)地位，所得稅稅率提高至25%。易居中國作為房地產服務商，主營三大業(yè)務：

1）一手房中介：幫助開發(fā)商出售房屋，收取交易費用； 2）房地產數(shù)據(jù)和咨詢：為開發(fā)商提供咨詢和數(shù)據(jù)服務3）房地產經紀服務：指整合小型經紀公司，在平臺上發(fā)布房地產信息。 2015年至2017年，一手房中介收入分別為23.46億元、35.69億元、39.27億元，占比分別為86.06%、89.31%、84.76%。

2015年至2017年，房地產數(shù)據(jù)及咨詢服務收入分別為3.8億元、3.96億元、6.29億元，分別占營收的13.94%、9.91%、13.58%。 2016年至2017年，房地產經紀服務收入分別為3115.7萬元和7721.6萬元，分別占收入的0.78%和1.66%。從盈利結構來看，一手房代理業(yè)務是“搖錢樹”，房產咨詢業(yè)務微利盈利，房產經紀業(yè)務仍處于虧損狀態(tài)。

2015年至2017年，一手房代理業(yè)務毛利率分別為15.4%、24.8%、24.2%，房產數(shù)據(jù)及咨詢業(yè)務毛利率分別為-11.0%、12.1%、25.1%， 2016年房地產經紀服務毛利率分別為-360.6%、-156.6%。為什么毛利這么低？綜合毛利率只有20.7%？答：其營業(yè)成本包括員工成本、宣傳費用、租賃費用、折舊及攤銷、金融資產損失準備、咨詢費用、分銷費用、其他營業(yè)成本等9項。

根據(jù)A股公司披露，促銷費用、租賃費用等支出一般計入銷售費用科目，并計入成本，因此毛利率較低。還有一個細節(jié)需要關注：房產經紀服務收入快速增長，但毛利潤卻一直為負。這是什么生意？

預測后續(xù)，下一章分析不構成任何投資建議。股市有風險，入市需謹慎。