根據(jù)戴德梁行報(bào)告，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)銷售市場(chǎng)份額從2015年的約39.1%上升至2017年的56.8%。如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策沒有重大變化，集中度將進(jìn)一步提升。預(yù)計(jì)到2020年，其市場(chǎng)份額將繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到62.8%至65.8%。此外，還取決于房屋庫存。

中國一二線城市商品房庫存在2015年達(dá)到頂峰，隨后開始去庫存。 2018年4月，一二線城市商品房庫存恢復(fù)到2014年水平。接下來看新開工和銷售——套。2017年，住宅新開工面積12.8億平方米，住宅銷售面積14.4億平方米。事實(shí)上，有一個(gè)關(guān)鍵信息值得考慮。 2010年至2014年新開工面積大于銷售面積，2015年至2017年新開工面積大于銷售面積。小于銷售面積

這意味著建的房子少了，賣的房子多了，對(duì)應(yīng)的詞是：去庫存。思考完以上數(shù)據(jù)，我們?cè)賮砜纯粗忻婪慨a(chǎn)中介業(yè)務(wù)模式的差異： 1）國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房產(chǎn)買賣雙方的談判，而美國房產(chǎn)代理人僅對(duì)其中一方負(fù)責(zé)；

2）國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的準(zhǔn)入門檻不高，而美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要持證才能工作； 3）中國一個(gè)地區(qū)有多家房產(chǎn)中介公司，而美國一個(gè)地區(qū)通常只有一家中介公司； 4）中國房產(chǎn)中介傭金比例約為1%-2%，而美國傭金比例在6%左右（差距巨大）；

我們來看看國內(nèi)外房產(chǎn)中介行業(yè)代表性企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況： 1）收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流。其中規(guī)模最大的是仲量聯(lián)行和Realogy。其中，仲量聯(lián)行涉足房地產(chǎn)服務(wù)和房地產(chǎn)投資投資管理業(yè)務(wù)。 Realogy 是美國排名第一的房地產(chǎn)代理公司。這也意味著藝居未來還有成長(zhǎng)空間。

2）毛利率和凈利潤(rùn)率。 Realogy 的毛利率最高，Jones Lang LaSalle 的毛利率最低。凈利潤(rùn)較高的是易居和世聯(lián)興。綜上，研究邏輯如下： 易居中國最大的爭(zhēng)議在于：當(dāng)年美股上市后，股價(jià)一路下跌，如今卻在港股上市，股價(jià)已經(jīng)破——，是市場(chǎng)錯(cuò)了還是投資者錯(cuò)了？哪里有問題？

問題顯然不在于性能。報(bào)告期內(nèi)，其營業(yè)收入分別為27.16億元、39.96億元、46.33億元，稅后凈利潤(rùn)分別為1.77億元、5.72億元、7.65億元。你看，一路上速度都很快。增長(zhǎng)表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管經(jīng)歷了低谷、牛熊轉(zhuǎn)換、政策調(diào)控，但增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁。

問題不在于產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。一端連接當(dāng)?shù)囟嗉曳科?，另一端連接下游C端用戶。具有典型的沙漏結(jié)構(gòu)，而且是在咽喉處，也是行業(yè)首創(chuàng)。產(chǎn)業(yè)鏈地位也無可挑剔

所以有什么問題？預(yù)測(cè)后續(xù)，下一章分析不構(gòu)成任何投資建議。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。