1. 基本概念

（一）房地產(chǎn)概念

1. 房地產(chǎn)

它是房屋和土地的社會經(jīng)濟形式。它是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物以及固定在土地、建筑物上的不可分割的部分。房地產(chǎn)通常被稱為不動產(chǎn)，因為它的位置是固定的、不可移動的。簡單來說，就是不動產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。

3、房地產(chǎn)市場

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、出讓、出租、抵押等交易活動的總稱，以及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

分為一級、二級、三級市場。一級市場是指最基本的原有土地的流轉(zhuǎn)，二級市場是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后的開發(fā)、建設(shè)、銷售，一般指在建商品房（期房）、三級市場是指市場上已建成的商品房。網(wǎng)上轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)中介（二手房市場）轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)一級開發(fā)和二次開發(fā)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)初級

用于連接土地、建造房屋及其設(shè)施的一次性付款。

（2）房地產(chǎn)二次開發(fā)

是指將“未加工的土地”（無使用條件）先開發(fā)成成熟土地（有使用條件），然后拍賣、租賃，由買地者建造房屋。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)享有占有、使用、受益和處分的權(quán)利。

（二）用地概念

1. 土地性質(zhì)

（一）按所有權(quán)性質(zhì)分類

國有土地、集體土地

集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，又稱勞動群眾集體所有的土地。集體土地是中國土地所有權(quán)的一種形式。中國實行土地社會主義公有制。土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有。

（二）按取得方式分類

轉(zhuǎn)讓土地， 劃撥土地

土地出讓是指國家作為土地所有者，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權(quán)出讓金的行為。

劃撥土地也指劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者依法通過土地使用權(quán)出讓以外的各種方式取得的國有土地使用權(quán)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第二十三條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的取得方式：“劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納土地使用費后的土地使用權(quán)。補償費、安置費及其他費用。將土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償移交給土地使用者的行為。 '

(3)按使用現(xiàn)狀分類

有農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地

(4)按使用現(xiàn)狀分類

有耕地、園地、林地、草地、其他農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地

（五）按城市規(guī)劃目的分類

有住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、交通用地、用水用地、綠地等。

2、土地使用期限

政府通過拍賣、招標、協(xié)議等方式，在一定期限內(nèi)將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者。土地使用權(quán)到期后，土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可以申請續(xù)期。經(jīng)批準繳納土地價款后繼續(xù)使用土地使用權(quán)。如果土地使用權(quán)不一致，土地使用權(quán)將被政府無償收回。

住宅使用年限70年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

倉儲土地50年；

綜合或其他土地利用期限為50年。

3.地勢平坦

是指通過拆遷、土方工程等方式改造土地表面狀況，清除土地上不同位置的建筑物、構(gòu)筑物和明顯高差，以滿足后續(xù)建設(shè)的要求。

(1)三通一級

是指根據(jù)土地開發(fā)情況進行水、電、路、場地平整等。

(2)七通一平

指供水、污水、污水、道路、通訊、燃氣、電力、熱力、場地平整等。

（三）房地產(chǎn)概念

1、商品房

是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)，經(jīng)國土資源局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。是指取得獨立的房產(chǎn)證，可以轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、抵押、贈與、交換的不動產(chǎn)。

2、福利住房

又稱優(yōu)惠住房或房改住房，是指職工單位以工資貨幣分配的形式向職工出售公共住房，職工按標準價或成本價購買，從而享有部分或全部財產(chǎn)的住房。所購買房屋的權(quán)利。

3. 私人（擁有）房屋

私人擁有的房地產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、華僑、在華外國人、外國人投資、建造或者購買的房地產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營、獨資、獨資企業(yè)）。私人合伙企業(yè)和私人有限責任公司）投資建造或購買房屋。

4.經(jīng)濟適用房

是指具有社會保障屬性的商品住房。是國家為解決中低收入家庭住房問題而興建的普通住房。具有經(jīng)濟性、適用性的特點。

5、安居住房

是指實施國家“安居工程”期間建設(shè)的住房（屬于保障性住房類別）。是黨和國家安排貸款、地方自籌資金建設(shè)的非營利性住房，面向廣大中低收入家庭，特別是面積較小的特困戶。 4平方米以上。銷售價格低于成本，并有政府補貼。

六、集資住房

集資住房是改變住房建設(shè)由國家和單位承包的體制，實行政府、單位和個人共同承擔，籌集資金用于住房建設(shè)的住房類型。

7. 公共設(shè)施用房

是指具有自來水、泵站、污水處理、變電站、燃氣、供暖、垃圾處理、衛(wèi)生、公廁、殯葬、消防等市政公共設(shè)施的房屋。

8. 公共房屋

又稱公房、國有住房。是指國家和國有企事業(yè)單位投資、建設(shè)、銷售的住房。房屋出售前，房屋的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)）屬于國家。

9、廉租住房

這是國家新出臺的房改政策中首次提出的概念。我國的廉租房只能出租，不能出售。

出租給城市居民中最低收入者。廉租房來源主要是騰出的舊公房。

10、二手房

也就是老房子。新建商品房第一次交易是“一手”，第二次交易是“二手”。有些人沒有房子，可以購買別人多余的房子；還有一些有積蓄，有一套小房子可以住的，可以賣掉舊房子，買一套新房子。那些有剩余住房的人也可以出售多余的房子。以換取收入。

11. 期房

是指開發(fā)商取得商品房預售許可證至取得房地產(chǎn)權(quán)證的期間。這一時期的商品房稱為期房。

12. 現(xiàn)有房屋

指開發(fā)商取得房產(chǎn)證（大額房產(chǎn)證）的商品房?，F(xiàn)階段消費者購買商品房應(yīng)簽訂買賣合同。一般來說，它是指已經(jīng)竣工并可供入住的房屋。

13. 出口公司

該房屋是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并取得出口商品房預售許可證的房屋。出口商品房可以向境外（含港澳臺）企業(yè)、其他組織和個人出售。

14. 準現(xiàn)房

是指房屋主體已基本封頂完成，社區(qū)內(nèi)建筑物及設(shè)施的總體輪廓已開始顯現(xiàn)，房型、建筑間距等重要因素已清楚了解，該項目正處于外墻裝飾及配套施工階段。

15、自建房屋（集資房屋）

是指各單位自籌資金或共同建設(shè)住房。產(chǎn)權(quán)歸投資單位所有，一般為自用，不得在市場上流通（已按規(guī)定繳納土地價款的除外）。

2. 產(chǎn)品概念類別

（一）財產(chǎn)用途分類

1、辦公樓

寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公樓的別稱。嚴格來說，辦公樓不能用于住宅用途。

2. 居住地

住宅是指以居住為目的的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單人宿舍和學生宿舍等。但不包括用于人防、不供居住的住宅建筑的地下室。也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、賓館及其他專門建筑。

3. 商店

商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營的不動產(chǎn)。它們是經(jīng)營者為消費者提供商品交易、服務(wù)和體驗的場所。分為臨街底層商鋪和裙樓商鋪。

（二）住宅分類

1、從建筑高度劃分

1）低層建筑：1-3層的建筑稱為低層建筑。 （低密度住宅）

2）多層：7F以下的建筑物

3）小高層：7-11層

4）高層：12-30層建筑

5）超高層：30層以上建筑

2、按建筑形式分類

1. 塔樓

高層獨立單元住宅又稱塔式住宅，是由一個單元獨立建造而成，具有與多層獨立單元住宅類似的優(yōu)點。通常每層只有一個樓梯，住戶從樓梯口直接進門。多層住宅的每個樓梯一般可安排2至4戶。因此，每個樓梯的控制區(qū)域也稱為一個居住單元。無論一個樓梯上有兩戶人家，還是一個樓梯上有三戶人家，每個樓梯的控制區(qū)域都稱為“居住單元”。

2. 面板外殼

人們普遍接受的板式房屋觀點是東西長、南北短。整個外觀給人一種巨大的板狀住宅樓的印象。但從其外觀來看，不一定非得是“一”字形，也可以是轉(zhuǎn)角、圍合等形狀。平地的布局南面寬，進深短。從北到南都是透明的。南北開窗，可通過自然通風產(chǎn)生對流。

3、按建筑形式分類

目前住宅形態(tài)尚無明確的分類標準，但住宅建筑一般分為普通公寓、多層建筑、別墅三種類型。其中，公寓分為普通住宅公寓、商住公寓、酒店式公寓；多層公寓分為普通多層住宅和平房；別墅分為聯(lián)排別墅、獨棟別墅、復式別墅、疊層公寓和摩天大樓。

（一）普通住宅

住宅公寓，擁有70年產(chǎn)權(quán)，面積較小，30-60平方米；家具齊全，交付標準，因此您只需攜帶行李即可入住。配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理提供比普通住宅額外的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，銷售價格普遍高于區(qū)域整體水平。

（二）商住公寓

商務(wù)公寓擁有40年產(chǎn)權(quán)，一般位于城市核心區(qū)和中央商務(wù)區(qū)。它們既可以用于生活，也可以用于工作。它們具有辦公樓的功能，可以在一些城市注冊公司。價格低于寫字樓，首付最低20%，抵押期限20-30年。產(chǎn)權(quán)是商務(wù)公寓，不是純粹的寫字樓。

(3) 酒店式公寓

商務(wù)公寓擁有40年產(chǎn)權(quán)，面積較小。主力戶型以90平米以下為主，裝修水平較高。大多位于城市核心繁華地段及商圈周邊，交通便利。它們一般只租不售，按產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。他們大多聘請國際知名品牌物業(yè)管理公司。專業(yè)的酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也比較高。

(4)平房住宅

目前市場上也稱為花園洋房，是高品質(zhì)多層住宅的一個術(shù)語。 6層以下的多層板式建筑，以四層為主，具有明顯的外國建筑風格，強調(diào)景觀良好，綠化率相對較高。它們在遠郊很常見。一般一樓有花園，頂樓有露臺。還有戶外綠化。將景觀引入室內(nèi)。

(5) 聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅（Townhouse）起源于英國，常見于歐美國家。聯(lián)排別墅往往位于交通便利的郊區(qū)。它們的高度一般不超過5層樓。鄰居之間有共用的墻，但都是獨立的房子。聯(lián)排別墅一般由數(shù)棟或十幾棟5層以下的低層住宅樓并排組成。每棟建筑面積約150-200平方米。前后都有自己獨立的花園，但花園面積一般不超過50平方米。米，還有專門的停車位或車庫。

（六）獨棟別墅

獨棟別墅是指上層有獨立空間，中間有私家花園，下層有地下室的獨棟住宅。是一棟獨立住宅，私密性極強。上、下、左、后都是獨立的空間。一般來說，房子周圍有不同的區(qū)域。綠地、庭院、游泳池、涼亭、籃球場等

(7) 雙人別墅

復式別墅是由兩棟別墅連在一起組成的獨立別墅。是介于聯(lián)排別墅和獨立別墅之間的中間產(chǎn)品。復式別墅是中國逃避政策的產(chǎn)物。由于國家明令禁止開發(fā)獨棟別墅，開發(fā)商紛紛開發(fā)復式、聯(lián)排別墅等來規(guī)避政策。尋找獨棟別墅的居民，可以在交付后通過打開墻體將兩戶別墅改造成獨棟別墅。

（八）疊層別墅

由多層別墅式復式住宅上下疊砌而成。一般為四至七層，每個單元由兩至三層別墅上下疊放而成。與聯(lián)排別墅相比，這種開間可以擁有更豐富的獨立面形，同時在一定程度上克服了聯(lián)排別墅進深窄的缺點。

(9) 空中別墅

頂層公寓（penthouse）起源于美國，全稱“penthouse”，原指位于市中心高層建筑頂部的豪宅。通常被理解為建在公寓或高層建筑頂部的別墅形式的大型復式住宅。

（三）建筑理念

1.CBD（傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)）

1）是英文Central Business District的縮寫，20世紀20年代首次產(chǎn)生于美國?，F(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)由商務(wù)辦公、金融、服務(wù)三大功能設(shè)施組成。

2.CID（中央科技區(qū)）

3.CLD（中央生活區(qū)）

以位于城市中心或靠近市中心而建的大型高檔住宅區(qū)為主。 SHOPPING MALL（超級購物中心）

4. CONDO（獨立產(chǎn)權(quán)公寓）

CONDO作為一種獨立的房屋形態(tài)，是比Ppartment（普通出租公寓）更高端的公寓物業(yè)，在歐美、亞洲等地，如新加坡，已經(jīng)開始流行。

5.SOHO（小型辦公室）

它是英文Small office和home office的縮寫，指小型辦公室或家庭。

寫字樓，在房地產(chǎn)中，一般指商業(yè)和住宅公寓。

5. SOLO（小房子）

SOLO的意思是市中心的超小型住宅。其房屋設(shè)計的特點是面積超小，一般在十幾平方米到五十平方米左右。

6. 閣樓

LOFT來自美國。它最初是指工廠或倉庫的地板?，F(xiàn)在指沒有內(nèi)墻隔斷的開放式住宅。閣樓的大尺度空間及其帶來的自由度，使人們有機會根據(jù)特殊需求創(chuàng)造不同的環(huán)境氛圍。

7. MORE（移動商務(wù)住宅區(qū)）

MORE是英文Mobile Office Residential Building（移動辦公住宅樓）

8. 聯(lián)排別墅

其主要形式是一排二、三層獨立建筑。這種建筑形式從兩個方面考慮了人們的居?。阂皇亲鹬厝说莫毩⑿?，允許一個家庭擁有獨立的房屋；二是尊重人的獨立性，讓一個家庭擁有獨立的住宅。二是尊重土地。城市土地的稀缺性使得城市土地不僅可以滿足局主的更高要求，而且可以有控制地開發(fā)。

3、規(guī)劃理念

（一）指標建設(shè)的概念

1、建筑密度

又稱建筑覆蓋率，是一批項目規(guī)劃建設(shè)用地面積內(nèi)所有建筑物的基地面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。

2、容積率

指建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。

3、使用率

住宅套房內(nèi)的凈面積是指可用面積與住宅面積的比值，即利用率。

4、綠化率

綠化率=植被垂直投影面積/居住總面積100%。

5、綠地率

居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積之和與居住區(qū)面積之比。

6. 住宅之間的距離

兩棟房屋之間的距離（外表皮到外表皮）與前面房屋的高度（一般指表面）的比值。

7、層高

意思是住宅的高度以“層”為單位測量。每層高度是國家在設(shè)計中規(guī)定的。這個高度稱為樓層高度。通常包括下層樓面或樓面到上層樓面的距離。普通住宅建筑高度不宜超過2.8米。

8、凈高

指地板下表面或地板上表面與上層地板下表面之間的距離。

9. 開房間

在住宅設(shè)計中，房屋的寬度是指房屋中一堵墻到另一堵墻的實際距離。

10. 更深入

在建筑學中，指獨立房屋或住宅建筑的前墻到后墻的實際長度。

11. 露臺

一般指住宅內(nèi)的屋頂平臺或其他樓層因建筑結(jié)構(gòu)要求而形成的大陽臺。由于一般面積較大，且上面沒有屋頂，所以稱為露臺。

12. 架空層

指底層抬高以支撐承重物體的房屋。其高架部分通常是渠道、水域或斜坡。

13. 閣樓

是指位于自然層內(nèi)，利用房屋上部空間或山墻屋架加建或建造的，且使用面積小于該層面積的暗建筑，與該層無關(guān)。

14. 陽臺

一般是指具有永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)、臺面、與房屋相連的可移動使用的附屬設(shè)施，供居民進行戶外活動、晾曬衣物等的空間。封閉情況，分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)與主墻的關(guān)系，分為凹陽臺和凸陽臺；按其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。

15.技術(shù)層

指地方自然層內(nèi)用于安裝水、電、供暖、衛(wèi)生等設(shè)備的建筑物。

16.標準層

住宅樓層具有相同的平面圖。

17.結(jié)構(gòu)（器件）轉(zhuǎn)換層

如果建筑物某一樓層的上下部分使用不同的平面功能，采用不同的結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，且結(jié)構(gòu)（設(shè)備）通過該樓層進行轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。

18. 住房取得率

是指公寓內(nèi)的建筑面積與公寓（單元）建筑面積的比值。

19. 跳躍層

跳層是近年來流行的一種新穎的住宅建筑形式。這是一棟占據(jù)兩層的房子：上層和下層。上下層不使用公共樓梯，而是使用獨特的內(nèi)部樓梯連接上下層。一般是從一樓開始布置。客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間最好各設(shè)一間臥室，臥室、書房、衛(wèi)生間等布置在二樓。錯層住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或兩層組合層采光。即使朝向不好，也可以通過增加照明面積來彌補。通風良好，室內(nèi)生活區(qū)及輔助區(qū)較大，布局良好。結(jié)構(gòu)緊湊，功能清晰，相互干擾少。

20. 復式

復式住宅是一棟經(jīng)濟型住宅，設(shè)計靈感來自于閣樓住宅。從建筑上看，每戶仍占兩層。事實上，較高樓層增加了一個1.2米的夾層。兩層總層高遠低于loft戶型（復式3.3米）。一般閣樓為5.6米）上層用于休息、儲藏、儲藏。其目的是在有限的空間內(nèi)增加使用面積，提高住宅的利用率。

21.錯層

室內(nèi)層高不一致，交錯處有樓梯連接。但并不完全分為兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。）

22. 地下室

指房屋全部或部分低于室外地面的部分（包括層高小于2.2m的半地下室），且房間地面低于室外地面高度超過1/2的部分。房間凈高。

23. 半地下室

房間地面低于室外地面的高度超過房間凈高的1/3，但不超過1/2。

24. 面積誤差率

面積誤差率=（產(chǎn)權(quán)登記面積-承包面積）/100%承包面積。國家規(guī)定誤差在3%以內(nèi)。

25. 基金會

建筑物下方支撐地基的地面（天然地基、人工地基）。

26. 基礎(chǔ)知識

建筑物在地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)）。

27. 承重墻

它是指支撐上層重量且僅用于分隔一個房間與另一個房間的墻。工程圖紙上為空心墻，對建筑結(jié)構(gòu)無大影響。

28. 非承重墻

它是指不支撐上層重量、僅起到分隔一個房間與另一個房間的墻的作用。工程圖紙上為空心墻，對建筑結(jié)構(gòu)無大影響。

29. 蓋博

房子兩側(cè)的墻壁。

30. 檐墻

兩側(cè)外墻與屋檐平行。

31. 女兒墻

比屋頂還高的矮墻。

32.門楣

門窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu)（水泥過梁、鋼過梁）。

33. 圓墻

圍繞房屋外墻主水平方向設(shè)置的連續(xù)封閉物或梁。

34. 收緊腳

指房屋外墻高于室外地面的一小部分。建筑物外墻與室外地面或散落水接觸處的墻體加厚部分。

35. 粉水

指沿外墻周邊與地腳相連的地面部分。

36.墻裙

位于室外墻壁或柱子的下部，通常由水磨石、大理石、木材、塑料貼或油漆制成，以保護墻壁并起到裝飾作用。一般高1米至1.8米。

37. 底板

指沿室內(nèi)地面邊緣墻面上10-15cm高的特殊裝飾。

38. 沉降縫

是指同一建筑物高度相差較大、上層荷載不均勻或建在不同地基土上時，為避免墻體或其他結(jié)構(gòu)件因不均勻沉降開裂而設(shè)置的建筑結(jié)構(gòu)縫。

39. 膨脹節(jié)

指沿房屋長度方向在適當位置垂直設(shè)置的結(jié)構(gòu)縫，以防止建筑構(gòu)件因溫度變化而產(chǎn)生裂縫或結(jié)構(gòu)損壞。

40. 變形縫

伸縮縫（溫度縫）、沉降縫、抗震縫的總稱。

41. 中心線

指墻壁中間距兩個墻壁表面距離相同的一條線。

42. 預設(shè)板

是指預先按照尺寸統(tǒng)一制作，然后直接鋪設(shè)在其上的樓板。這樣可以加快施工速度，降低成本，但整體抗震、抗?jié)B性較差，廚房、衛(wèi)生間不得使用。

43. 現(xiàn)澆板

指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板。

44. 外部凸窗

是指房屋的窗戶呈長方形或梯形，向外突出。窗戶三面采用玻璃，使人們能擁有更廣闊的視野，最大程度地感受和親近自然。通常，它的窗臺都是低矮的，甚至是落地窗。

45. 中空玻璃

中空玻璃是傳統(tǒng)單玻門窗的創(chuàng)新。它是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一種新型玻璃加工技術(shù)。它是兩層或多層玻璃的密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空?；驓怏w（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱為“中空玻璃”。該技術(shù)的應(yīng)用大大提高了門窗的隔音、耐熱、密封和安全性能。

46.建筑面積

建筑面積又稱建筑擴展面積，是指建筑物外墻圍成的空間的水平面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，并有頂蓋、結(jié)構(gòu)堅固、層高超過2.2M（含2.2M）的永久性建筑。

47. 套房內(nèi)區(qū)域

按單元（單元）計算的房屋建筑面積是指單元（單元）門內(nèi)的建筑面積，包括

單元（單元）內(nèi)的使用面積、墻面面積、陽臺面積。

48. 結(jié)構(gòu)區(qū)

指建筑物各層的外墻、內(nèi)墻、隔墻、垃圾道、通風管道、煙囪（均含管道面積）所占的總面積。

49. 竣工面積

指每棟竣工建筑物的建筑面積總和。房屋建筑工程竣工應(yīng)當按照設(shè)計要求竣工并驗收合格。

50. 輔助區(qū)

指住宅建筑各層不直接供居民使用的室內(nèi)凈面積。包括走廊、廚房、浴室、衛(wèi)生間、客廳、儲藏室等。

51. 使用面積

指住宅建筑各層直接供居民使用的凈面積總和。

52. 公共區(qū)域

指住宅建筑內(nèi)為方便居民正常交往、保障生活而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占用的總面積。

53. 實用區(qū)

是“建筑面積”扣除公配面積后的余額。

54. 銷售區(qū)域

是指以單元或單元為單位銷售商品住房，其銷售面積為購買的單元或單元內(nèi)的建筑面積（以下簡稱單元內(nèi)建筑面積）與應(yīng)銷售的共有建筑面積之和。分攤的。即：商品房銷售面積=建成面積+分配公建面積。

55. 公共區(qū)域

公共建筑面積是指整棟建筑業(yè)主共同擁有的整棟建筑共有部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾槽、變壓器房、設(shè)備間、公共門廳、走廊、地下室、值班門衛(wèi)室等，以及服務(wù)于公共建筑、管理建筑的建筑面積整棟大樓。水平投影面積計算。

56. 產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域

房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)人合法擁有房屋的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、縣房地產(chǎn)行政管理部門登記確認。

57. 預測面積

預測面積是指商品房期房銷售（具有預售銷售證明的合法銷售項目）。根據(jù)國家規(guī)定，房屋測繪機構(gòu)主要依據(jù)施工圖紙、現(xiàn)場檢查和國家測繪規(guī)范，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門認定具有測繪資質(zhì)。對尚未建成的房屋面積進行預先測量和計算的行為，是開發(fā)商合法出售面積的基礎(chǔ)。

58.實測面積

實測面積是指商品房竣工驗收后，開發(fā)商委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)進行現(xiàn)場測繪、圖紙和計算面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，也是業(yè)主申領(lǐng)房產(chǎn)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。

（二）建筑布局形式

居住區(qū)的主要布局形式有列式、圍合式、向心式、隱喻式等。在實際應(yīng)用中，并不一定嚴格遵循某種形式，而往往是多種形式的綜合應(yīng)用。

各種布局的示例：

（三）建筑結(jié)構(gòu)形式

建筑結(jié)構(gòu)的類型很多，分類方法也很多。最常見的分類方法是根據(jù)建筑物主要承重構(gòu)件所使用的材料和結(jié)構(gòu)的布局。建筑物主要承重構(gòu)件所用材料分類：

序列號

結(jié)構(gòu)類型名稱

識別特征

適用范圍

1、木結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件采用木材

單層建筑

2、混合結(jié)構(gòu)

承重材料為磚石，地板和屋頂為鋼筋混凝土。

單層或多層建筑

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件采用的材料為鋼筋混凝土

多層、高層、超高層建筑

4鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件材料鋼材和混凝土

超高層建筑

5鋼結(jié)構(gòu)

主要承重部件采用鋼材

重型廠房、動力驅(qū)動工廠、可移動或可拆卸建筑、超高層或高層建筑

2. 墻體的類型和劃分

序列號

結(jié)構(gòu)類型名稱

平面圖/立面圖

常用范圍

1、框架結(jié)構(gòu)

廠房或20層以下多層、高層建筑

2 全剪力墻結(jié)構(gòu)

高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑

3、機架——剪切結(jié)構(gòu)

高層建筑

4.車架——結(jié)構(gòu)

高層或超高層建筑

5、氣缸結(jié)構(gòu)（單缸/多缸）

超高層建筑

6.車架——支撐結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑

7、無梁樓蓋結(jié)構(gòu)

大空間、大柱網(wǎng)的多層建筑

4. 銷售理念類別

（一）與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的概念

1. 印花稅

印花稅是對房地產(chǎn)交易中的各種憑證征收的，包括因出售、繼承、贈與、交換、分割等原因轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)時所寫的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件。稅率為0.05%。

2.契稅

契稅是指房屋權(quán)屬發(fā)生變化時，根據(jù)當事人簽訂的合同，按房價一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）一次性征收的稅種。它是針對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的特別稅。主要對個人和私人購買、捐贈或交換的房屋征收契稅，稅率為3%-5%。

3、房屋產(chǎn)權(quán)

一般是指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、受益、處分以及排除他人干涉的權(quán)利。它是一種財產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人依照國家法律享有的權(quán)利。

4、共有財產(chǎn)權(quán)

指有兩個或兩個以上權(quán)利人，即共有人的房地產(chǎn)。在實踐中，有股份所有權(quán)和共同所有權(quán)兩種類型。前者是指共有人對共有的房地產(chǎn)享有一定的權(quán)益，并按照其所擁有的份額承擔相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個或者兩個以上的權(quán)利人對共有的全部房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，承擔同等的責任。義務(wù)。

5、房屋抵押貸款

業(yè)主以房屋契據(jù)作為抵押，獲得貸款，并按期支付利息。房屋的產(chǎn)權(quán)仍由業(yè)主管理。債權(quán)人只能按期收取利息，無權(quán)使用和管理房屋。貸款還清后，業(yè)主收回房契并抵押。結(jié)束了。 （簡單來說：在抵押過程中，房子永遠是你的）

6.房屋所有權(quán)登記

是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋的所有權(quán)以及因上述權(quán)利而產(chǎn)生的抵押權(quán)、抵押權(quán)等房屋上的其他權(quán)利進行登記，并確認房屋所有權(quán)的行為依法享有財產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當遵循房屋所有權(quán)與房屋占用區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)所有人一致的原則。

7. 不動產(chǎn)權(quán)利登記

房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋內(nèi)其他權(quán)利登記），城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府依法確認房屋所有權(quán)的法定程序，以便完善法律體系，加強城鎮(zhèn)房屋管理，依法確認房屋權(quán)屬。無論誰擁有規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋，都需要按照權(quán)屬登記規(guī)定向房屋所在地的房屋管理部門申請辦理權(quán)屬登記。產(chǎn)權(quán)審核確認后，房屋管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記

是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 8、營業(yè)稅 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。 9、營業(yè)稅附加 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。 10、個人所得稅 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 11、房地產(chǎn)交易手續(xù)費 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。 12、初始登記 指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權(quán)登記。 13、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅和契約稅都屬于財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 （二）與貸款有關(guān)的概念 1、個人住房抵押貸款 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。 2、個人住房擔保貸款 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。 3、按揭 按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。（簡單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結(jié)束，房子才歸你） 4、住房公積金 住房公積金，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。 住房公積金貸款：也叫個人住房擔保委托貸款，是由住房資金管理部門運用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款。 5、組合貸款 是由住房資金管理中心運用政策性住房資金、商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅的個人購房抵押貸款的總稱。 （三）與銷售有關(guān)的概念 1、商品房的起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 2、商品房的均價 是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。 3、均價 是指將各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外的。 4、基價 也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 5、預售價 也是商品房預（銷）售合同中的專業(yè)術(shù)語。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。