1、洛杉磯市中心的“病”，套用托爾斯泰的話來說，幸福的市中心各不相同，但不幸福的市中心大多相似，其癥狀也很相似：空置率高、城市冷清、人流量大、價(jià)值下降辦公/商業(yè)地產(chǎn)。相比之下，洛杉磯市中心顯然正在遭受市中心衰落綜合癥的困擾：布魯克菲爾德是洛杉磯最大的“寫字樓業(yè)主”（或許不是唯一的）。當(dāng)然，房東買房的一部分錢也來自富國銀行、花旗房地產(chǎn)基金、摩根士丹利等投資者“借”來的。但現(xiàn)在布魯克菲爾德的房東已經(jīng)拖欠了洛杉磯市中心三棟建筑（包括菲格羅亞街777號(hào)和煤氣公司大廈）的抵押貸款，總額超過11億美元。

為什么你還沒開始做呢？主要原因是利率高：看看天然氣公司大廈，布魯克菲爾德簽署了4.65億美元的浮動(dòng)利率貸款。高級(jí)抵押貸款利率為L(zhǎng)ibor+1.89%；夾層貸款為L(zhǎng)ibor+5%/7.75%。最近飆升的基準(zhǔn)利率使布魯克菲爾德的每月還款額增加了一倍。布魯克菲爾德決定不償還貸款，天然氣公司大樓也不再需要?，F(xiàn)在花旗集團(tuán)房地產(chǎn)基金和摩根士丹利正在接管這座塔。一方面，他們?cè)诟呃虱h(huán)境下仍然無力償還貸款，另一方面，租戶也在退出租約：舉個(gè)小例子，777 Figueroa St.是Brookfield的房產(chǎn)。奧睿律師事務(wù)所（洛杉磯近65名員工）自2018年以來一直是租戶，但奧睿在租約到期后決定不再續(xù)約。原因是奧睿采取了混合辦公方式，只需要原來租賃面積的三分之一。布魯克菲爾德并不是唯一一個(gè)焦慮的房東。房地產(chǎn)公司KBS 也正在“出售”其位于洛杉磯市中心金融區(qū)的聯(lián)合銀行廣場(chǎng)辦公樓。為什么叫“拋售”呢？因?yàn)镵BS在2010年9月以2.08億美元的價(jià)格購買了這座有56年歷史的建筑，但4月份出售的價(jià)格僅為1.04億美元，這是直接折扣。令人擔(dān)憂的是，買家水橋資本對(duì)于這個(gè)折扣價(jià)格仍然很猶豫。還有一長(zhǎng)串寫字樓已被房東出售但無人接手：例如62層的怡安中心，市中心第三高樓，自今年2月起就已上市，而且價(jià)格比其他建筑要低。 2014年的收購價(jià)格為2.7億美元，但至今還沒有買家。 Pac Mutual是市中心的地標(biāo)性房產(chǎn)，其歷史可追溯至1908年，2015年估值為2億美元。今年年初，其掛牌價(jià)僅為原價(jià)的一半。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，洛杉磯市中心前三十六座最大的寫字樓幾乎全部都存在資金問題：這些寫字樓物業(yè)每平方英尺的平均債務(wù)超過230 美元，而今年的資產(chǎn)價(jià)格（例如聯(lián)合銀行廣場(chǎng)）每平方英尺僅需154 美元。這意味著，如果將這些建筑物出售，他們連高利貸都無力償還，更不用說房東自己賺錢了。 —— 這是一個(gè)非常嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題。根據(jù)房地產(chǎn)分析提供商Green Street 的研究，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)值在過去12 個(gè)月內(nèi)暴跌了25%，而整體寫字樓市場(chǎng)比新冠疫情前的水平低了近40%。一方面，寫字樓物業(yè)價(jià)值急劇下降；另一方面，空置率上升，租金大幅下降。洛杉磯市中心寫字樓空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的30%。

租金也在下降：根據(jù)CoStar 的數(shù)據(jù)，2023 年第一季度，市中心四星級(jí)或五星級(jí)辦公樓每平方英尺的平均價(jià)格已降至242 美元，而三星級(jí)辦公樓的每平方英尺平均價(jià)格為523 美元。幾年前。每平方英尺價(jià)格減半。

數(shù)據(jù)來源：https://www.costar.com/article/531623023/downtown-in-distress-los-angeles-signals-why-nations-office-space-headaches-could-last-for-years

2、疫情帶來的巨大變化在《Downtown》系列案例中，我們多次提到了新型冠狀病毒疫情。確實(shí)，COVID-19疫情改變了人們的生活方式和工作方式。許多公司已經(jīng)開始允許遠(yuǎn)程工作或混合工作。通勤人數(shù)減少，對(duì)辦公空間的需求減少。他們甚至想象一個(gè)沒有辦公空間的未來。所以，聚會(huì)就成了一件不確定的事情。我們看到許多最具創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力的公司都在不斷構(gòu)建自己的“分布式”網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)。他們部署在許多城市。雖然數(shù)量不多，但是點(diǎn)很多，這樣可以最大程度的激活整個(gè)人才創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)。 ——人才的合作不再受傳統(tǒng)空間和時(shí)間觀念的限制，而是接受更加靈活的組合。一種新的分布式辦公模式。

組織形式從集中式到分散式再到分布式。以洛杉磯市中心為例，不少金融領(lǐng)域的律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向世紀(jì)城，這里距離市中心較遠(yuǎn)，租金價(jià)格是市區(qū)的1/2，但空置率卻只有占市區(qū)的一半。同時(shí)，在一系列市中心案例巡演中，我們發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)采用了混合辦公方式，這正在推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整：大型辦公空間可能不再那么有吸引力，而靈活的辦公區(qū)域可能將成為未來的發(fā)展趨勢(shì)。早在2016年，TOP研究院就大膽預(yù)測(cè)，未來80%的辦公空間將被外包、按需消耗，只有20%的辦公空間將通過傳統(tǒng)的長(zhǎng)期租賃合同和自給自足的方式解決。 80%的人對(duì)這種遠(yuǎn)程工作+混合工作方式做出了回應(yīng)。然而，對(duì)于持有大量貸款的房東來說，更大的危機(jī)在于明年：到2024年，超過9000億美元的美國商業(yè)寫字樓房地產(chǎn)債務(wù)預(yù)計(jì)將到期，其中大部分需要以更高的價(jià)格償還。加息再融資，這絕對(duì)是最黑暗的時(shí)候。與此同時(shí)，洛杉磯市中心（以及許多北美城市中心）也面臨著嚴(yán)重的無家可歸問題。 —— 多名無家可歸者聚集在洛杉磯市中心的地下通道、橋梁等地方，形成了相當(dāng)大的無家可歸者社區(qū)。去過洛杉磯的人都知道，Skid Row是洛杉磯無家可歸者最多的地方，也是美國著名的貧民窟街區(qū)之一。根據(jù)洛杉磯聯(lián)合救援組織的數(shù)據(jù)，貧民窟地區(qū)約有5000名居民。由于缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，這些人常常以流浪、乞討為生，導(dǎo)致區(qū)域環(huán)境惡劣，治安較差，犯罪、吸毒等事件頻發(fā)。以及其他問題。貧民窟距離市中心僅幾個(gè)街區(qū)，在一定程度上影響了市中心的公共安全和健康狀況。

但解決這個(gè)問題遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單。

3.未來然而，高空置率并不全是壞事，還可能帶來一些積極影響。例如，空置的辦公樓和低廉的租金可能會(huì)吸引更多的初創(chuàng)公司，甚至總部位于洛杉磯的公司；一些空置的辦公樓可能會(huì)改造成住宅，也可能成為學(xué)校校園、醫(yī)療中心/實(shí)驗(yàn)室等。值得注意的是，并非所有洛杉磯市中心的辦公樓都面臨問題。新建或具有“更多便利設(shè)施和更多城市感覺”的建筑更具彈性：例如，帶有健身房、室外聚會(huì)庭院、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和屋頂平臺(tái)的建筑。事實(shí)上，在疫情爆發(fā)之前，洛杉磯市中心正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗兩?、工作和娛樂的充滿活力的地方。新餐廳不斷開業(yè)，新公寓樓建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，洛杉磯市中心的居民數(shù)量不斷增加。加密貨幣場(chǎng)所（主食）在每次活動(dòng)中都會(huì)吸引大量人群。根據(jù)市中心商業(yè)改善區(qū)的數(shù)據(jù)，這一數(shù)字從2020 年的78,000 人增加到現(xiàn)在的約90,000 人。與此同時(shí)，市議會(huì)批準(zhǔn)了未來幾十年在市中心地區(qū)建造超過125,000套住房的計(jì)劃。預(yù)計(jì)未來市中心人口可能達(dá)到10萬。隨著人口的增加，市中心的交通系統(tǒng)也有財(cái)力繼續(xù)完善，這也可能為辦公和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供新的機(jī)遇。而且，不要忘記，洛杉磯市中心還將舉辦2026 年世界杯和2028 年奧運(yùn)會(huì)。這些頂級(jí)賽事或許會(huì)給洛杉磯帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

4.小結(jié)回顧洛杉磯市中心的歷史，20世紀(jì)初期和中期，這里涌現(xiàn)了許多標(biāo)志性建筑，包括洛杉磯市政廳、威爾頓大廈、圣母大教堂等，這些建筑已經(jīng)成為城市不可或缺的一部分。洛杉磯市中心經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的一部分。然而，到了20世紀(jì)70年代，市中心經(jīng)歷了大規(guī)模的危機(jī)，許多企業(yè)和居民開始離開市中心，向外遷往更為新興和繁榮的地區(qū)。這也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。許多寫字樓和商鋪空置率很高，房?jī)r(jià)也開始下跌。這種趨勢(shì)一直持續(xù)到新千年，市中心經(jīng)歷了復(fù)興。市政府和開發(fā)商開始大力推動(dòng)市中心的開發(fā)，通過公共設(shè)施、公寓、寫字樓和文化場(chǎng)館的建設(shè)，吸引更多的企業(yè)和居民入駐，使之成為全市的核心商住文化中心。洛杉磯。然而，近期的疫情再次讓市中心商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。未來是不確定的，即使會(huì)好起來，在好起來之前也肯定會(huì)變得更糟。 ……本文來自微信公眾號(hào)：TOP創(chuàng)新區(qū)研究院作者：石道紅、藍(lán)一欣#美##城城##商大事#