日前，一則“北京房租瘋漲”的消息在網(wǎng)絡(luò)上流傳，隨后“一二線城市房租猛”、“租房不如租房”的說(shuō)法甚囂塵上。買”成為普遍接受的結(jié)論。

作為中國(guó)西部未來(lái)的金融科技中心，云集了約300家世界500強(qiáng)企業(yè)和數(shù)千家總部企業(yè)和大型機(jī)構(gòu)，國(guó)際城南無(wú)疑是成都最具活力的地方，深受年輕人的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都“人才登記計(jì)劃”啟動(dòng)以來(lái)，近一半的人選擇了高新區(qū)或天府新區(qū)。

成都將“職住平衡”納入三個(gè)五年規(guī)劃，進(jìn)一步增強(qiáng)了城南地區(qū)對(duì)職業(yè)人口的吸引力。這里的年輕人購(gòu)房、租房頻率領(lǐng)先全市，具有很高的參考價(jià)值。

UP君精選了城南各大板塊的代表性樓盤(pán)：樓盤(pán)較新、品質(zhì)較高、購(gòu)房租賃交易活躍。主要考慮住宅物業(yè)，也增加了一些成交量較高的公寓。

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自“陸房?jī)r(jià)”平臺(tái)，因?yàn)槠浣y(tǒng)計(jì)全面，包含多個(gè)中介機(jī)構(gòu)的交易記錄。我們將每個(gè)項(xiàng)目最近10筆交易的成交價(jià)格（2018.8.1之前，排除偏差過(guò)大或時(shí)間較長(zhǎng)的）進(jìn)行整合，計(jì)算平均值。與出租房屋進(jìn)行比較時(shí)，僅計(jì)算翻新房屋。

租金數(shù)據(jù)主要來(lái)自北客網(wǎng)的“租房交易”，該數(shù)據(jù)還整合了最近10筆交易（只計(jì)算全租），計(jì)算出平均值，同時(shí)也去除了毛坯房。租房不是買房，不同平臺(tái)之間沒(méi)有太大的波動(dòng)。

為什么不選擇新房呢？由于限價(jià)已偏離市場(chǎng)化，且大部分房屋已無(wú)法出租，無(wú)法進(jìn)行直觀比較。 UP統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，很多房產(chǎn)項(xiàng)目的“最后10筆交易”都可以追溯到去年?？紤]到近期新房源的增加和二手房源的負(fù)減少，以及市場(chǎng)價(jià)格的“倒退”，我們的計(jì)算結(jié)果更接近真實(shí)情況。

一般來(lái)說(shuō)，租金“不高于月供”才算靠譜。

購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，按首付30%、4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，20年期房貸每月還款4581元，30年期房貸每月還款3715元元。相應(yīng)的理想售租比分別為218個(gè)月和269元。幾個(gè)月。

國(guó)際公認(rèn)的合理售租比在200-300個(gè)月之間。這意味著年租金回報(bào)率為4%-6%，比余額寶高一點(diǎn)。售租比超過(guò)300個(gè)月，租房會(huì)比買房劃算。

全球城市中，紐約、東京、悉尼等房租比均在合理范圍內(nèi)，而香港則偏離較大。

東京

平均房?jī)r(jià)：18783元/

平均租金：43.06元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：436個(gè)月

桐子林毗鄰各大領(lǐng)事館，是成都老牌富人區(qū)。不乏中高端居民。但由于老舊小區(qū)數(shù)量較多，房?jī)r(jià)和租金兩極分化明顯。 436個(gè)月的售租比看起來(lái)很高，與下面的比較相比并不“可怕”。

其中，“曼哈頓自然”的售租比低至339個(gè)月，接近倫敦。該樓盤(pán)商戶混雜，居住舒適度較低，價(jià)格不漲，但租金仍維持在中上水平。

曼哈頓自然主義

平均房?jī)r(jià)：21608元/

平均租金：37.23元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：580個(gè)月

中海名城和神仙樹(shù)大院都存在“物業(yè)越新，租租比越低”的情況。和貴蜜巢由于物業(yè)小、戶型小，年租金回報(bào)率為2.99%，位居區(qū)域最高。

平均房?jī)r(jià)：21985元/

平均租金：47.62元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：462個(gè)月

新南天地中，桐子林一號(hào)、翠屏灣等“住宅”區(qū)售租比較高，而“商業(yè)為主”的品翠峰、迎祥財(cái)富區(qū)售租比很低，接近或進(jìn)入“300個(gè)月”范圍。 “臨界點(diǎn)。

盈祥財(cái)富田標(biāo)準(zhǔn)間

平均房?jī)r(jià)：21695元/

平均租金：35.75元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：607個(gè)月

南城都會(huì)區(qū)也有同樣的“樓盤(pán)越新，租租比越低”。該市第一醫(yī)院板塊整體售租比較高，平均為607個(gè)月，超過(guò)香港。

平均房?jī)r(jià)：22059元/

平均租金：35.80元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：616個(gè)月

與市第一醫(yī)院對(duì)稱的天府長(zhǎng)城，其售租比同樣慘不忍睹。由于毗鄰天府大道和商業(yè)區(qū)，且是“天府長(zhǎng)城”系列的最新一期，Tunando的租金表現(xiàn)甚至超過(guò)了“豪華”的半島城邦。

平均房?jī)r(jià)：29195元/

平均租金：55.32元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：528個(gè)月

UP君發(fā)現(xiàn)：一是金融城這個(gè)傳說(shuō)中的“4萬(wàn)元房?jī)r(jià)地段”，實(shí)際成交價(jià)格大多在每平方米3萬(wàn)元左右；其次，除了中航國(guó)際廣場(chǎng)的公寓外，這里售租比最低的是銀泰中心和御豐一期，而“老婆達(dá)”則代表南苑B區(qū)，售租比也很高。長(zhǎng)達(dá)1,155個(gè)月，再次證明“商務(wù)型”住宅區(qū)擁有更好的租金表現(xiàn)。

平均房?jī)r(jià)：25262元/

平均租金：39.40元/·月

平均售租比：641個(gè)月

來(lái)大園，白（民）領(lǐng)（工）最喜歡的地方：房?jī)r(jià)追趕金融城，但租金疲軟。租售比低于400每月的人美大院唯一印象就是公寓。

大園中央公園

平均房?jī)r(jià)：21121元/

平均租金：46.78元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：451個(gè)月

世紀(jì)城的房?jī)r(jià)比大園低，但租金卻高得多。湘年廣場(chǎng)、蜀都中心、無(wú)界等公寓或商業(yè)住宅是加分項(xiàng)。棕櫚泉國(guó)際中心89平米公寓月租9000元，達(dá)到帝都水平。

平均房?jī)r(jià)：17002元/

平均租金：25.51元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：666個(gè)月

中和場(chǎng)魚(yú)龍混雜，安置房、老人、小人都聚集在一起：與其買質(zhì)量好的房子，不如做早走晚歸的租客。

平均房?jī)r(jià)：19541元/

平均租金：29.21元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：669個(gè)月

“一半中和，一半新川”，中德板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也一片混亂：英聯(lián)邦集團(tuán)租售雙成功，而怡豐新城、育才竹島等則表現(xiàn)不佳。同樣，售租比也非常高。

中德英聯(lián)邦

平均房?jī)r(jià)：18310元/

平均租金：31.77元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：576個(gè)月

或許是因?yàn)榭拷罔F，四合-廣都地區(qū)的租房比中和、中德更實(shí)惠。值得一提的是，思南公寓的租租比還不到住宅的一半。

平均房?jī)r(jià)：18063元/

平均租金：29.14元/·月

平均租售比：620個(gè)月

同樣是前老場(chǎng)鎮(zhèn)，華陽(yáng)的畫(huà)風(fēng)與中和如出一轍，不同的是出現(xiàn)了美年廣場(chǎng)、光明城等高價(jià)值（相對(duì)）高價(jià)值的樓盤(pán)。

平均房?jī)r(jià)：17249元/

平均租金：21.17元/·月

平均售租比：815個(gè)月

南湖地區(qū)的售租比達(dá)到了驚人的815個(gè)月。缺乏地鐵及配套設(shè)施可能是主要原因。這里人口和住房流動(dòng)量大，租戶往往多于自住業(yè)主。

南湖國(guó)際社區(qū)

平均房?jī)r(jià)：17201元/

平均租金：21.77元/·月

平均租售比：790個(gè)月

在華盛頓轉(zhuǎn)型前夕，售租比仍然高得可怕。 UP的一位朋友去過(guò)那里三次，最后決定租而不是買。對(duì)了，南湖宜家、保利業(yè)語(yǔ)等近期頻繁降價(jià)。

平均房?jī)r(jià)：19689元/

平均租金：26.71元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：737個(gè)月

上一輪漲價(jià)后，萬(wàn)科海悅匯城、悅城的房?jī)r(jià)與大園相當(dāng)，但租金卻遲遲無(wú)法上漲。如果你在這里買房，每月的付款足以支付三個(gè)單位的月租。

平均房?jī)r(jià)：18108元/

平均租金：28.44元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：637個(gè)月

銷售與租金比率相似。廬山與華陽(yáng)、中和的不同之處在于自住比例高：他們不想靠出租賺錢(qián)，只想做一個(gè)“安靜的美男子”。

廬山國(guó)際社區(qū)

平均房?jī)r(jià)：14381元/

平均租金：24.00元/·月

平均房?jī)r(jià)租金比：599個(gè)月

機(jī)場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有“2”，但出租表現(xiàn)還算不錯(cuò)，平均租售比低于大部分地區(qū)。這里買房、租房的成本不高，而且很佛系。

UP君統(tǒng)計(jì)的191個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，城南平均房?jī)r(jià)（二手）約為20938元/，平均租金約為35.82元/，售租比約為585個(gè)月。

不僅遠(yuǎn)高于300個(gè)月的及格線，也高于成都平均售租比（509個(gè)月，2018.7統(tǒng)計(jì)值）。

如果在南門(mén)買一套90平米的房子，平均要花188萬(wàn)元，每月還款（按30%首付和20年期抵押計(jì)算）約為8600元！

如果租房的話，平均月租金為3226.5元。

成都白領(lǐng)的平均月薪在7000元左右。如果租個(gè)小戶型，交水電物業(yè)費(fèi)，每個(gè)月還有3000元可以浪費(fèi)。如果你想買房子，你只能找一個(gè)有錢(qián)的男（女）朋友。已經(jīng).

將這191處房產(chǎn)的房?jī)r(jià)和租金繪制成散點(diǎn)圖，如下：

可以看出，收斂性還是比較明顯的。 UP君計(jì)算得出相關(guān)系數(shù)約為0.6506，屬于中等正相關(guān)。如果排除所有公寓，再去掉右下角（南苑B區(qū)）等溢出性較強(qiáng)的點(diǎn)，相關(guān)性會(huì)更高。

“如果賣的貴，租的也貴?！边@并非沒(méi)有道理。這也意味著，在房?jī)r(jià)上漲的壓力下，更多的持有成本將轉(zhuǎn)嫁給租戶。

這是指售租比低、同等購(gòu)買成本下租金較高的房產(chǎn)。

鄰近地鐵、主干道、大型商業(yè)及辦公樓。樓房都是新的，多是小公寓，有商務(wù)功能，而且市場(chǎng)價(jià)本身就便宜……

同時(shí)，符合以上幾點(diǎn)的物業(yè)大多為商業(yè)物業(yè)（包括擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓），如中航國(guó)際、湘年廣場(chǎng)、名作思南、曼哈頓自然等，均已展現(xiàn)租金回報(bào)堪比歐美城市。

租這些房子比買更好嗎？ NO，中國(guó)人還對(duì)住房很執(zhí)著，更何況是注重生活品質(zhì)的成都呢？

二手房就更不用說(shuō)了，就拿目前南門(mén)新盤(pán)價(jià)格在15000元/左右的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，售租比接近420個(gè)月。即使你的月薪超過(guò)10000元，你仍然會(huì)被抵押貸款壓得喘不過(guò)氣來(lái)。一句話：租比買好。

最近租金也一直在上漲。今年7月，成都平均租金同比漲幅超過(guò)30%，高于北上廣深。不過(guò)，與大多數(shù)租金跑贏房?jī)r(jià)的城市不同，它的“速度”依然不如二手房?jī)r(jià)格。

來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

人們會(huì)用腳投票，下面兩張圖可以說(shuō)明：在城南，尤其是大園這樣的核心區(qū)域，租房遠(yuǎn)比買房更受歡迎。

2018.7成都銷售熱力圖（來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)網(wǎng)）

2018.7成都租房熱圖（來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)網(wǎng)）

那么，在南門(mén)買房就是“傻”嗎？小明的父親真的會(huì)讓他一輩子租房子嗎？

你的答案是什么？

-結(jié)尾-

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時(shí)間：2018-08-22 19:30

地點(diǎn)：錦城藝術(shù)宮

編輯：安德

美術(shù)編輯：艾米

主編：彗星

圖文來(lái)源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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