2019年5月10日，我簽署了第一套房子的購(gòu)房合同，結(jié)束了兩年的購(gòu)房之旅。我們來(lái)看看我們?cè)诳捶?、選房、訂房、簽訂合同、選擇貸款方式時(shí)考慮的因素，以及最終如何選擇。這樣選擇有什么優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，可以作為選擇時(shí)的參考。

短信提醒開(kāi)始還款

2019年11月2日，我收到工商銀行開(kāi)始還款的通知。貸款發(fā)放日為2019年11月1日，到期日為2049年11月1日，首次貸款償還日為2019年12月10日。

第一個(gè)月的貸款就一個(gè)多月了，所以是2868，然后每個(gè)月就2300多了。

首先簡(jiǎn)單介紹一下我的個(gè)人基本信息：男，未婚，1993年出生，河北省邯鄲市大名縣人，2016年大學(xué)畢業(yè)。

社區(qū)總體設(shè)計(jì)模型

房屋平面圖

介紹一下我購(gòu)買(mǎi)的房子的信息：學(xué)區(qū)房。幼兒園為縣第二幼兒園，小學(xué)為新北關(guān)小學(xué)，初中為縣一中，高中為縣一中。小區(qū)靠近廣場(chǎng)、商場(chǎng)、公交車(chē)站，距離縣城也不遠(yuǎn)。醫(yī)院和市政府都不遠(yuǎn)；小高層有18層，房子在16層。中層公寓三房一廳一廚一衛(wèi)，面積約126平方米；該小區(qū)名為“縣一號(hào)院”，上圖為平面圖。圖、社區(qū)整體設(shè)計(jì)模型。我們不知道Henchi 是否是最好的社區(qū)。無(wú)論如何，這是縣里最貴的社區(qū)。太貴了。

位置，位置，位置（位置，位置，位置）重要的事情說(shuō)三遍

我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)買(mǎi)房的一般原則。大原則一定是地段、地段、地段（地段、地段、地段）。重要的事情我說(shuō)三遍。不要懷疑這個(gè)原則。一定是位置。北京二環(huán)的一個(gè)破舊四合院價(jià)值數(shù)億，邯鄲市郊的一套房子每平方米要8000元。最好的地段和最差的地段價(jià)格相差一倍多，而且村里的房東大院也不值多少錢(qián)。所以決定你的房子能否保值甚至增值的不僅僅是地段，還有地段。

北京市朝陽(yáng)區(qū)平均房?jī)r(jià)。朝陽(yáng)區(qū)是北京的主要商業(yè)區(qū)。 CBD主要集中在朝陽(yáng)區(qū)。

北京西城有各種學(xué)校

西城學(xué)區(qū)房

這里重點(diǎn)關(guān)注以地段取勝的“學(xué)區(qū)房”主要代表，如上圖所示。我們以北京為例。 2019年11月最新數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)區(qū)均價(jià)為95149元/平方米，而與朝陽(yáng)一樣屬于北京主城區(qū)的西城區(qū)均價(jià)高達(dá)148333元/平方米。儀表。主要原因是西城區(qū)擁有良好的教育資源。我們所說(shuō)的“學(xué)區(qū)房”，價(jià)差高達(dá)可怕的60%。 2019年11月11日，阿里止贖拍賣(mài)的爆炸性消息是“5.6平米房子，拍賣(mài)成交價(jià)127.55萬(wàn)元”。你可能想知道它是什么樣的“別墅”或“海景房”。其實(shí)不然，這間套房就是位于北京西城區(qū)坎滿胡同的一棟破舊小房子。除了學(xué)校還能做什么？不然的話，會(huì)不會(huì)是因?yàn)橘I(mǎi)家喜歡巷子里的公廁呢？我們來(lái)看看坎滿胡同附近的學(xué)校：市政府大樓幼兒園、欣欣幼兒園、菜市口中學(xué)、北京138中學(xué)、北京78中學(xué)、美國(guó)伯利頓大學(xué)、北京市總工會(huì)職工大學(xué)，“北京市宣武區(qū)老干部大學(xué)”。因此，買(mǎi)房的時(shí)候一定要買(mǎi)地段。選擇地點(diǎn)時(shí)，必須選擇教育資源。

大家在做出選擇的時(shí)候一定要慎重。選擇真的很重要，因?yàn)橛行C(jī)會(huì)一生只有一次。好吧，直接說(shuō)我是怎么選擇的：

選擇有時(shí)比努力更重要

放棄邯鄲城，選擇一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?，?shí)在是無(wú)奈。房?jī)r(jià)走勢(shì)如下：

邯鄲著名城市房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比圖：

從上面三張圖可以看出，如果你在2018年12月之前沒(méi)有在邯鄲買(mǎi)過(guò)房子，那么對(duì)于一個(gè)普通人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的希望不大。我買(mǎi)房的時(shí)候是2019年5月。我們看當(dāng)時(shí)邯鄲的均價(jià)是8000元/平方米，名牌均價(jià)是4700元/平方米。當(dāng)時(shí)我和家人能籌到的錢(qián)是30萬(wàn)元。如果我在邯鄲買(mǎi)房，基本上就是在地段最差的地方買(mǎi)一套80平米左右的二手房，還貸壓力會(huì)更大，更不用說(shuō)是學(xué)區(qū)房了。所以綜合考慮后，我選擇了我們縣里最好的位置、最好的社區(qū)的學(xué)區(qū)房。這樣我就不用借錢(qián)了，以后還款的壓力也小了。

位置確定了，應(yīng)該如何選擇樓層和戶型：

這個(gè)因人而異，需要根據(jù)自己的需求而定，但一般建議選擇北向南通透的中層。

判斷條件大致如下： 1、照明情況如何？在底層，應(yīng)特別注意建筑物之間的距離是否滿足照明要求。 2、噪音，一般底部的噪音會(huì)比較大。 3、高層建筑的空氣質(zhì)量會(huì)更好。 4.安全。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于老人和孩子來(lái)說(shuō)，底層比較安全。 5. 財(cái)產(chǎn)。 6.公共攤位。 7. 加熱。 8、水壓。 9、設(shè)備層等；但要注意，最好不要買(mǎi)頂層。

說(shuō)說(shuō)我是怎么選擇的吧。當(dāng)我買(mǎi)下這棟房子時(shí)，它已經(jīng)開(kāi)放出售幾個(gè)月了。我是從別人那里買(mǎi)的，但也是和銷(xiāo)售部門(mén)簽的新合同。那不是二手房，只是別人蓋的。我付了5萬(wàn)左右的差價(jià)。當(dāng)時(shí)這個(gè)小區(qū)沒(méi)有合適的房子，所以我沒(méi)有太多選擇。

1. 小平房就是上面那棟大低層建筑。那時(shí)有房子。但它太貴了，你可以通過(guò)它。在邯鄲幾乎可以買(mǎi)到一套。

2、高層建筑為右側(cè)4層高的建筑。相應(yīng)樓層（如8-16層）沒(méi)有房間，只留下頂層和底層。經(jīng)過(guò)。

3.小高層建筑，后面的四棟建筑，應(yīng)該是18或20層。我的是16層。事實(shí)上，我想要大約12層，但當(dāng)時(shí)沒(méi)有。只有一組16層和一組2層。 2層的便宜很多，但想了想，還是買(mǎi)了16層的。

4、關(guān)于戶型的選擇，最好是南北通透的方形的。

結(jié)論：您必須先選擇位置。位置一定要優(yōu)先考慮學(xué)校，其次是交通、醫(yī)院、商場(chǎng)等。確定位置后，建議選擇中層，但價(jià)格會(huì)比底層和頂層貴一些。這取決于您自己的需求。如果家里老人、小孩較多，且不關(guān)心燈光、噪音等，可以考慮將底層接地，以方便使用。但最好不要買(mǎi)頂層。冬天冷夏天熱，以后想換房子就不好賣(mài)了。

我該如何選擇按揭貸款？等額本金和等額本金和利息？

我先談?wù)勎易约旱囊恍┛捶?。有能力的話盡量晚買(mǎi)房，因?yàn)榉抠J只要不是三萬(wàn)、五萬(wàn)或者三五年就能解決的事情，少則十年，多則三十年，并且可能花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)美元。只要房貸從頭還清，就沒(méi)有回報(bào)，看不到盡頭。 30年，人生能有多少個(gè)30年。而28歲左右，正是你揚(yáng)帆起航的黃金年齡。你的父母還沒(méi)有老，你的孩子還沒(méi)有出生，或者還很小。你可以毫不猶豫地嘗試各種機(jī)會(huì)，努力嘗試，犯錯(cuò)。 30歲左右的五年也許這五年是你一生中最大的機(jī)會(huì)，所以盡量不要讓你的房貸成為限制你的枷鎖。

如果你只是想買(mǎi)房，或者萬(wàn)不得已才買(mǎi)房，那么我們就需要學(xué)會(huì)利用“財(cái)務(wù)杠桿”來(lái)盡量減輕我們的負(fù)擔(dān)。那么等額本金還是等額本金和利息？我選擇的是等額本息，我也推薦大家采用等額本息，但是大家也需要根據(jù)自己的情況來(lái)做出決定。我們來(lái)看看我選擇等本息的理由：

財(cái)務(wù)杠桿原理圖

我們先來(lái)解釋一下“財(cái)務(wù)杠桿”的主要作用。我覺(jué)得財(cái)務(wù)杠桿的主要作用就是長(zhǎng)期一點(diǎn)一滴積累財(cái)富，這樣當(dāng)機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，我們就可以撬動(dòng)更大的財(cái)富；我們結(jié)合《金融杠桿原理圖》來(lái)形象地說(shuō)明一下：“我們用左邊的小紅球來(lái)代表每天小‘財(cái)富’的積累。作為‘扭矩’（也就是杠桿的長(zhǎng)度）左邊的木板（支點(diǎn)，這里我們指的是時(shí)間）變長(zhǎng)，當(dāng)未來(lái)機(jī)會(huì)到來(lái)時(shí)（這里的機(jī)會(huì)我們指的是圖中的“支點(diǎn)”），我們可以籌集“更大的財(cái)富”。 ”所謂“給你一個(gè)支點(diǎn)，就可以傾斜整個(gè)地球”，只要“力矩”（這里指時(shí)間）足夠長(zhǎng)，“紅球”（這里指積累的小財(cái)富）就越多。日常生活中）積累。

我們?cè)倏磧蓚€(gè)概念：

1、等額本息：等額本息是指一種貸款還款方式，是指在還款期限內(nèi)，每月償還等額的貸款（包括本金和利息）。

2、等額本金：等額本金是指一種貸款還款方式。還款期內(nèi)將貸款總額分成等份，每月償還當(dāng)月剩余貸款產(chǎn)生的等額本金和利息。這樣，由于每月本金還款額是固定的，利息越來(lái)越小，借款人一開(kāi)始的還款壓力較大，但隨著時(shí)間的推移，每月還款額越來(lái)越小。

如何選擇？這里我們以我為例。河北省邯鄲市大名縣，個(gè)人首套房利率為5.635%（為了計(jì)算方便，我們計(jì)算為5.64%，差別不大。40萬(wàn)貸款30年5.64多了）利息低于5.635。低于10,000），貸款金額為400,000，期限為30年；我們先看下圖：

上圖包含的信息太多。圖中青色為“等額本息”還款信息，黃色為“等額本息”還款信息。我們來(lái)詳細(xì)分析一下兩種還款方式的區(qū)別：

利息差總額：等額本息合計(jì)43.03萬(wàn)元，等額本息合計(jì)33.93萬(wàn)元；總利息差為43.03-33.93=91000元。

本息差額總額：等額本息償還總額83.03萬(wàn)元，等額本息償還總額73.93萬(wàn)元；本金和利息總差額為830,3-7393=91000元。

月還款差異：等額本息金額不變，為每月2306.41元；首期等額本金為2991.11元，此后每月減少5.22元。

時(shí)間來(lái)到2030年10月，現(xiàn)在已經(jīng)是第132期房貸了，如上圖；我們發(fā)現(xiàn)，“等額本息”第132期還款額已下調(diào)至每月還款額2306.99元，與“等額本息”月還款額基本持平。一樣的；即日起，“等本息”方式繼續(xù)按每月5.22元遞減，直至2049年11月1日最后還款金額1116.35元，“等本息”方式持續(xù)至最后一期還款。還是2306.41元。

那么132期花了多長(zhǎng)時(shí)間呢？ 132 期/每年12 期=11 年。也就是說(shuō)，11年后第133期房貸的“等額本金”將小于“等額本息”每月還款額。

那么前132期按揭貸款比“等本付息”方式提前還清了多少錢(qián)呢？如下所示：

通過(guò)計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)，“等本息”法前11年比“等本息”法少還款89691.36元。

但30年后，“等本息”法將比“等本息”法多償還9.1萬(wàn)元。

請(qǐng)根據(jù)您的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

結(jié)論：我選擇了“等本息”還款方式，我準(zhǔn)備賭一把。我會(huì)用前11年少付的近9萬(wàn)元來(lái)賭從今天起11年后是否會(huì)有“支點(diǎn)”，但我還需要額外償還9.1萬(wàn)元，你認(rèn)為合適嗎？未來(lái)19年？為什么？

什么？ “你會(huì)提前還款嗎？”

“慣于”。

“為什么？”

下一篇我們將詳細(xì)分析選擇“等本息”方式的原因以及不提前還款的原因。

如果您喜歡我的文章，請(qǐng)關(guān)注我，我會(huì)持續(xù)更新文章。

謝謝你們！

本文就到此為止，且聽(tīng)下一章的講解~